南山区科技园
我们都知道，深圳有一个国家级高新技术产业园——南山科技园。南山科技园只有11个平方公里，却成为了中国数一数二的科技园。
我们可以看一系列的数据：
早在2012年，南山科技园每平方公里的产值(GDP)就达到了100亿元，单位土地产值全国第一。
科技园吸引了1000多家高级新技术企业，其中上市公司就67家，吸引了大约10万名高科技人才。腾讯、中兴通讯、大疆创新、光启、研祥、联想、TCL……，一长串的知名企业，一大堆的隐形冠军。
腾讯等总部
南山科技园成为了深圳乃至全国的科技创新核，引领着中国高科技产业发展。可以说，没有南山科技园，就没有深圳今天的成绩和影响力。
正因为此，才有了“北有中关村，南有科技园”的美誉。
但是，今天不是来表扬南山科技园。相反，是要批评已经走过21年岁月的南山科技园。
这是某个网友在深圳本地最大一家社区网站——深圳房地产信息网的吐槽：
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吐槽4：设施配套的不足。人一多，需求就多，整个配套设施立刻捉襟见肘。车位不够，停车费高企，吃饭排长队，等待时间成倍增长，上楼下楼都是问题，电梯每一层楼都停，即使人满为患了，还是停。
中午吃饭场景
周围店铺数量非常少，买个东西都要开车或打的……种种都是效率低下的表现，人们在这里普遍更烦躁，企业在这里效率也低下，人员和物资在这里不能快速的周转，需求和服务不能这里快速的被满足和提供。这种效率低下的损失无法计算。
吐槽5：资源和设施无法实现充分利用。工作日，南山科技园一片繁荣，车水马龙，资源和设施一下子就饱和了。周六周日，好多的公司双休，南山科技园又一片死寂，只有稀稀拉拉的几个人，好多的店铺都不开了。
在一个星期的周期中，所有的资源和设施在工作日和双休日不能得到有效的复用。资源的利用率低下。
这位网友用非常朴素的语言却刻画出了南山科技园的最大问题——规划不合理，产城分离严重。
伟大的规划大师简·雅各布斯早在数十年出版的《美国大城市的死与生》中就强调区域的多样性，工作、商务、商业、休闲等复合在一个区域能创造与活力与价值。
但南山科技园的规划却是一个纯之又纯的工作区——只允许高科技企业在此办公，其他任何活动都是被禁止的。因此，没有规划住宅区(除了几栋破旧的公寓)，没有酒店，没有购物场所，没有足够的餐饮场所。几乎所有的商业配套，在这里都是空白。
唯一幸运的是，原来还有几块空地，被改造成足球场，供荷尔蒙过剩的IT男们下班后驰骋。不过，好景不长，很快那些临时的足球场被铲掉，盖起了一栋又一栋的写字楼(标准的说法是新型产业空间)。
曾经的足球场
于是，科技园就出现了上面那位网友最直观的体会。
时代总是有他的局限性。我们可以理解当初规划设计科技园时的想法还不够成熟，这些年也看到科技园逐步在变化——增加更多的咖啡厅、特色餐饮、小型购物中心、高档次的公寓等等。
我们也看到国家层面大力推进的“产城融合”，让产业园区与城市融合。产城融合，让园区更健康，更有活力。
这其中，意味着巨大的商业配套机会。
因为产业园区内有着非常稳定的消费群体——在园区工作的高科技人才、公司管理人员和其他配套产业人员。
以南山科技园来说，至少有10万多名高科技人才。这些人才，大部分具有高收入、高学历、高消费能力等特点。在工作节奏非常紧张的情况下，就近在园区消费是最主要的特征。
此外，园区还会带来大量的商务会谈活动，吸引外来人员在此吃住购玩等。
购买力没有任何问题，关键在怎么做好园区商业的规划。
从园区消费实力强、群体稳定、多样化等角度出发，园区的商业配套规划一定要仅仅围绕园区人群进行深入研究，研究其在园区生活行为特征和商业需求，并给予积极的响应和匹配。
国外在产业园区的商业配套方面做得比较成熟和成功。以世界最为知名的硅谷科技园区来说，形成了围绕高科技人才从衣食住行等全方面的配套商业，大大提高了这些人才的生活品质和生活效率。比如，在硅谷，有专门的商家提供谈恋爱的全程服务公司，包括约会安排到婚礼策划一条龙服务。
后来者居上。深圳新型产业园区，已经按照国际标准在进行产城融合。尤商业配套方面，留仙洞总部基地等为典范已经开启了一个新的时代。
以留仙洞总部基地里的旗舰项目——万科云城为例，就科学合理地设计了一定量的商业配套。
这一部分商业街区命名为云街。
云街处于大沙河创新走廊，所处的留仙洞总部基地是中国首个互联创新城，一个千万级产城综合体。
深圳市经济发展统计报告公告显示，大沙河创新走廊作为中国第二大上市企业集中地，肩扛着产业转型升级，经济创新发展的国家级战略意图，整体将打造超过1000万平米的高科技办公区域，更以2000亿规划赶超前海。有这么高的规划定位，政府如此看重区域的发展，可以肯定，在政府助力下，区域将吸纳大量的高端企业入驻，创造千亿产值甚至万亿产值。
云街所依托的万科云城总建筑面积133万，由33栋建筑组成，有公寓，写字楼，酒店，南山区政府办公大楼组成，总体量相当于两个南山海岸城，四个罗湖万象城，由万科集团开发建设，政府来经营，预计吸纳60万高科技人才及15万高端居住人群及周边近百万的消费人群。
留仙洞总部基地规划效果图
云街是项目内对外出售的一手临街商铺，也是整个大片区稀缺的商铺(很多总部用地和产业园几乎没有商业配套规划)，是辐射型国际轻奢餐饮街区，360°动线穿梭，统一规划运营，精选品牌商家加盟，主力户型建筑面积约40-80平米，组合灵活，方正实用，复合型空间利用率。作为留仙洞战略型新兴产业总部基地唯一在售的产城商业体，是不容错失的战略级商业资产。
(实景图)
为什么说这个项目是刚需和消遣融合的典范呢?首先，除了周边人流巨大之外，云街之内本身的人群基数，也十分庞大。
云城超过2500家企业，将会给云城内部带来17万的高新技术人才，总部基地内高端的就业和居住人口将达到60万人。
周围环西丽湖，打造科教新城，引入一系列高等学府，清华、北大、哈工大、国科大等全国最顶级学府环绕;3公里范围内，常规消费群体将达到100万人，5公里范围可辐射到南山宝安区，覆盖至少300万人巨大的人群，将会为云街的发展，带来强劲的原动力!而这，为项目带来大量的刚需型消费群体。
其次，万科云城在总部基地里是唯一一块有完整商业配套规划的项目，云街作为百万级综合体中的少量临街商业，集聚了周围高端的消费人群。周边10万㎡的公园绿地，项目精致的设计，将吸引总部基地乃至更多的人到访进行消遣型消费。
这样兼顾刚需和消遣需求的商业，必将吸引大量的消费者汇聚，成交一个繁华的街区。
(实景图)
在设计方面，将以产业综合体商业区，融入旅游元素，引进特色业态和创意建筑包装，吸引游客，打造深圳私属消费目的地，并成为旅游景点的商业街区。 在运营方面，作为城市级别的商业街区，将在业态规划上兼具丰富性、主题性、创意性，建筑规划上兼顾休闲性及体验性，成为深圳特色商街名片。
拥有以上多重优势的云街，我们有理由相信，它会成为南山北部片区最热闹且繁华的高端街区，也将在不久的将来能拥有车公庙的人流和比海岸城更高的租金收益。
(实景图)
告别昨日的科技园，迎接今日的云街吧!
