克而瑞研讨中心 房玲、羊代红
【出售添加相对缓慢，或将被赶超】全口径出售金额1056.2亿元，同比添加8.8%。上半年全口径出售金额排名在8-15名之间的其他房企，出售金额增速都在30%左右，此消彼长之下，龙湖与后两位房企的规划距离越来越小，未来或将被赶超然后跌出前十。
【错峰拿地，活跃补仓】新增50个地块，其间27块地是在5-6月份拿地，错开了房企一季度末拿地顶峰。新增计容面积为924万平方米，总本钱约720亿元，别离同比下降28.8%和上涨了7.8%，首要在于企业加大在一线城市的拿地力度，其拿地均价上涨了51.4%至7788元/平方米。
【利润率有所下降但仍处职业优异水平】完结经营收入385.7亿元，同比添加42.2%，毛利率为32.62%，同比下降4.51个百分点，分部来看，其各个板块毛利率均有不同程度的下降，但仍处于职业的较高水平。
【融资优势凸显，债款配比继续优化】出售回款坚持高位确保现金添加较大，在手现金较期初添加了28.3%至580.7亿元，到目前为止是仅有一家没有碰过前融的民营房企。上半年净负债率53.02%，均匀融本钱钱为4.56%，均为职业极低水平。
【商业板块有望未来3-5年完结正现金流】2019年上半年在多元化的道路上继续行进，出资事务不含税租金收入为25.8亿元，较上年添加39.2%。到2019年上半年，龙湖已开业商场29个合计296万平方米，未来，前期拿的85个商业将逐渐开业，将添加龙湖商场的经营收入。
出售：添加相对缓慢
单城市产能同比下降27.5%
2019年上半年龙湖完结全口径出售金额1056.2亿元，出售面积650.8万平方米，别离同比添加8.8%和3.4%，增速和年度方针增幅9.6%挨近，出售方针完结率48.0%，高于TOP10房企46.5%的水平。而其全年可售货量的68.6%即2400亿元，将于下半年推出，下半年只需去化47.67%即可完结本年的出售方针，方针的完结压力不大。
但与规划挨近的房企比较，龙湖上半年增速相对缓慢。上半年全口径出售金额排名在8-15名之间的其他房企，出售金额增速都在30%左右，此消彼长之下，龙湖与后两位房企的规划距离越来越小，未来或将被赶超然后跌出前十。
龙湖出售的添加，首要在于出售奉献城市的添加。2019年上半年龙湖出售城市42个，同比添加了14个，项目的会集入市将会加大未来的出售添加。此外，龙湖年上半年单城市出售25亿元以上的城市有17个，出售奉献率到达84%，其间，重庆、杭州、成都是出售的前三甲，别离是143.23亿元、105.94亿元、73.02亿元。但值得注意的是，龙湖上半年的单城市产能为25.1亿元，同比下降了27.5%，部分城市如济南、泉州等出售金额同比下降起伏超越了60%。
从出售散布来看，出售金额奉献最大的区域是中西部区域，占比到达37%，同比添加了8.3个百分点，增幅最大，而跟着前几年龙湖于中西部城市布局的加大，加上其间西部新增土储的90%以上均坐落二线城市，未来中西部的出售奉献将会坚持高位；而从城市能级来看，龙湖的出售金额的84.6%坐落一二线城市，同比下降了5.3个百分点，一二线城市占比较大，其出售受一二线城市限价等调控方针的影响较大。
出资：新进四城，错峰拿地活跃补仓
2019年上半年龙湖新增50个地块，其间27块地是在5-6月份拿地，错开了房企一季度末拿地顶峰。上半年新增计容面积为924万平方米，总价约720亿元，别离同比下降28.8%和上涨7.8%，首要在于企业加大在一线城市的拿地力度，其拿地均价上涨了51.4%至7788元/平方米。
虽龙湖上半年拿地同比添加不大，但相对TOP10房企的出资力度来说，拿地相对比较活跃，上半年拿地出售金额比0.68，高于TOP10房企0.36的均匀值。此外，龙湖继续加大获取项目的权益，权益建面占比72.6%，较2018年全年上涨了9.9个百分点，权益占比上涨较大，加上拿地均价的大幅上涨，这将有利于龙湖未来营收的添加以及毛利的添加。
龙湖上半年加大了在一线城市的布局，共花费137亿元，使得一线城市新增拿地金额占比同比添加9.8个百分点至19.0%，然后拔高了龙湖的拿地均价。与此一起，龙湖继续加大在三四线城市的布局，三四线城市拿地总价占比14.4%，同比上升2.3个百分点，且新进入的四个城市中山、茂名、漳州、咸阳都是三四线城市，继龙湖2018年完善全国二线城市的布局之后，继续完善中心三四线城市的布局，为其区域深耕打下根底。
跟着粤港澳大湾区的继续推动利好，珠三角城市存在较大的机会，龙湖加大在珠三角区域的布局，上半年珠三角拿地总价同比添加了193%，占比同比添加了14个百分点，添加和增幅都是最大的。此外，龙湖除了环渤海区域相等之外，长三角及中西部区域拿地总价均有不同程度的下降，不过拿地占比这两个区域最大，别离是34.6%个23.5%。
到2019上半年底，龙湖总土储6636万平方米，较期初添加7%，权益建面4911万平方米，权益比69.2%，总货值9800亿元，按货值算可供龙湖未来4年左右的出售开展。其间中西部建面占比39%最大，是未来成绩奉献的首要区域。
盈余：利润率有所下降
但仍处职业优异水平
2019年上半年龙湖完结经营收入385.7亿元，同比添加42.2%，物业出售收入342亿元，出资性物业26亿元，物业及办理及其他收入18亿元，别离同比添加42%，39%和48%，各个板块收入继续增大。物业出售收入中，济南和重庆的经营收入最高均超越了90亿元，合计188.16亿元，经营收入奉献较大。
盈余水平继续稳健，上半年龙湖的毛利率为32.62%，同比下降4.51个百分点，分部来看，其各个板块毛利率均有不同程度的下降，但仍处于职业的较高水平，而龙湖表明，其C2 （商业）板块未来3-5年将完结现金流为正，到时将会继续拉高龙湖的盈余水平。归母净利率为16.36%，同比下降了3.66个百分点，而TOP10房企2018年的归母净利率为10.80%，龙湖的归母净利率高于TOP10企业，也显着高于职业均匀水平。
偿债：融资优势凸显
债款配比继续优化
出售回款坚持高位确保现金添加较大，其出售回款率为95%，继续坚持高位，其在手现金较期初添加了28.3%至580.7亿元，现金短债比4.22，长短债比9.18，一方面其现金可以负债悉数短债，另一方面其债款结构较为合理，债款结构继续优化，其现金短债等到长短债比均高于TOP10房企，也正是由于其优异的融资才能使得其债款配比上继续优化。
在本钱运营方面，融本钱钱继续坚持较低水平。2019年龙湖净负债率53.02%，净负债率微涨0.08个百分点；均匀融本钱钱为4.56%，同比微涨0.01个百分点，仍坚持职业较低水平。这首要得益于龙湖历年自律的融资行为，到目前为止是仅有一家没有碰过前融的民营房企，在开发贷额度的运用上面，一般都会留有余地，以便操控负债本钱及水平。
多元化：商业板块有望未来3-5年完结正现金流
2019年上半年在多元化的道路上继续行进，2019年上半年龙湖出资事务不含税租金收入为25.8亿元，较上年添加39.2%。商场、冠寓、其他租金收入的占比别离为81.8%、16.7%和1.5%。物业办理方面，办理面积1.2亿平方米，现已入73个城市，完结收入18亿元，同比添加48%，估计未来每年的收入有30-40%的添加。
上半年底，龙湖已开业商场29个合计296万平方米，全体出租率为98.0%，下半年将继续开业9个商场，商业开业面积估计将添加到362万平方米，开业商场达38个；累计到2020年有675万平方米，开业商场达70个。而前期龙湖现已拿下了85个项目，这些项目将会在未来几年开释，将加大龙湖商场的经营收入，龙湖商场在确保每年的稳定添加的一起，其已开业商场的继续坚持较大的租金增速，按开业年限切分，其开业10年商场租金收入同比仍添加4%，在龙湖已开业商场的杰出运营及新开业商场的加持下，有望3-5年本身变成正的现金流。
龙湖冠寓已连续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等一线城市及抢先二线城市开业运营，2019年中6万间以上开业，4.26亿元收入，同比添加207%，规划现已到达职业前三，调低之前猜测2019年开业超越10万间方针至8万间，其方针2020年完结冠寓收入20亿元，较之前的30亿元方针也有所调低。
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