原创首发 | 年代周报（Timeweekly）
文 | 贾敏 猫叔
这应该是2008年金融危机今后，最冷的“金九银十”了。
“金九银十”，说的是房地产职业9、10月的出售旺季。每年这个时期，购房者会挤爆售楼部选房买房，开发商也会以相应的优惠活动来进行促销。相同的出售旺季还有3~5月份的“小阳春”，不过，其重要性远不如金九银十。可以说，金九银十的出售额，基本上决议了房地产开发商全年的走势。即使上半年出售情况不抱负的房企，也很有时机在9、10月把成绩给冲回来。
自上一年开端，“金九银十”失效了。紧接着，本年的“小阳春”波澜不惊。
8月，许多房企集中发半年成绩报，房企们捷报频传。不过，国家计算局数据显现，产品房出售面积五年来初次同期负增加。而在全国规模内，房企融资被实质性收紧，楼市限涨令也不时现身。这些或隐或现的预兆，好像都在提醒着楼市：这是一个彻底不同以往的周期。
这个金九银十，和以往也很不相同。
1
产品房出售面积5年来首降
在刚刚曩昔的财报季中，大中型房企遍及拿到一份美观的中报。但商场的真实情况，有时纷歧定会写在财报中。
2019年前7个月，全国的产品房出售面积阅历了五年来的初次下滑。全国产品房出售数据表明晰一段时间内，所出售产品房子的合同总面积。
在曩昔几年中，全国产品房出售面积一向处于高速增加之中。年代周报新媒体记者从国家计算局查询到，从2015年至今，1-7月产品房出售面积，从59914.42平方米一向增加到2018年同期的89989.53平方米，其间，2016年增加率到达26.4%。即使2018年1-7月，增加率也有4.2%。
这一切，从2019年开端青云直上。
本年1-7月份，全国产品房出售面积为88782.91平方米。这一数据乍一看感觉很高，但假如再看一眼增速就会发现，这或许是一个分水岭一般的数据。
数据来历：国家计算局
同比2018年1-7月的全国产品房出售面积，增速为-1.3%。这是近5年中初次负增加。其间，产品住宅现房出售面积同比下降24%。
这就像本来是一辆一向向上的云霄飞车，经过数年的爬坡之后，总算来到向下掉落的关口。
在全国产品房出售面积负增加年代，几乎没有破例的区域。
依据克而瑞数据，本年8月，一二三线城市新房成交量悉数呈现下滑：一线城市新房成交量环比下降10%，同比跌落7%。二三线城市成交量同环比双降，跌幅别离为3%和6%。
这样的环境里，房企们手上拿着靓丽的年报，脚下的路面实则是坑洞遍及。有房企内部人士表明，本年“职业比08年难许多”。
2
禁涨、限售轮番上阵
楼市是否现已走到新年代的门口？事实上，从以往的房地产高速增加年代到未来新的年代，或许是一个长时间的进程。在这个进程里，还有逐渐加码的楼市调控。
进入下半年后，房地产圈中一再传出降价促销、全员营销卖房的音讯，其间不乏TOP3级其他一线房企。
在此之前，曾有不少人信任，方针必定会放松。但“房住不炒”不是一句玩笑话。
据不彻底计算，进入2019年下半年以来，至少已有15个城市出台楼市调控方针。
2019年7月24日，姑苏年内第四次加码楼市调控，收紧土地出让、居民购房方针、住宅信贷税收等方面的方针，并将限售规模扩大到姑苏市悉数6区。
全域限售的期限规定为，新房一致限售3年，二手房一致限售5年。非本市户籍居民在购房时，还需要此前3年内至少接连2年的交税或社保证明。
大连则直接给房价设置“涨停板”。
7月18日，大连发布告诉，要求施行产品住宅价格辅导。
榜首，在售楼盘从头申报预售价格，申报价格不得高于最近成交月份的最低价；
第二，分期预售项目从头申报的价格不得高于已售房源价格；
第三，还未获得预售证的项目，将引进第三方评价组织进行价格核算，价格确认6个月内不行调整，6个月后可请求下调；
第四，网签环节实践成交价不得高于申报的预售价格，且下浮不得超越5%。
扼要来看，榜首、二、四条设定了房价的下限及上限，第三条则直接指明，评价价格确认后半年无法调整，而半年后要调整的话也只能“请求下调”。直接切断了上涨的或许性。
这些城市的一再出手楼市调控，实践是因面对着动摇剧烈的房地产商场。例如大连在“限涨令”出台前，5、6月份新建产品住宅价格涨幅别离位列70个大中城市第5和第8名。
不同的是，这一次调控方针来得极为迅猛。前脚刚上涨，后脚对应方针就出台。
3
房企被断水
大环境的改动，房企遭到的影响首战之地。
在房企端，近期多家银行现已收到窗口辅导，要求收紧房地产开发贷额度，原则上要将开发贷控制在2019年3月底时的水平。
2019年一季度末，房地产开发贷余额为10.85万亿元，但到第二季度末，现已升至11.04万亿元。
这也就意味着，未来房地产开发贷余额不只没有上升空间，还将逐渐下降。对房企而言，土地是粮，资金就是水。没有借款，房企的运作也面临着断水的危险。
据克而瑞监测数据计算，2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%。
手上无钱的房企，一边开端降价促销，一边开端削减拿地。
这个8月，好像正成为房地产商场转向的分水岭。无论是土地交易面积，仍是土地出让金额，双双走低。乃至于土地商场的溢价率下降，而流拍率则青云直上。
据上海易居研究院数据，2019年8月，40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米，环比下降16.9%，为本年3月以来初次下降；40个城市土地成交均价为5259.5元/平方米，环比跌落1.8%，为本年2月以来初次跌落。
土地商场的冷场不是一时一地的偶尔现象。从一线到三线，土地商场再也不见如火如荼的现象。其间，一线城市环比下降4成，二线城市下降17.1%，三线城市下降5.7%。
与此同时，则是土地出让金额急剧削减。依照上海易居研究院数据，8月40城市土地出让收入为1933.7亿元，环比下降30.3%，同比下降11.2%。
首要地级城市的土地溢价率，则已从4月的25%降至缺乏10%；流拍率则到达6.07%，接连三个月上升。
种种数据，改动的是房企对商场的惯有判别，特别与一些房企赌周期的喜好各走各路。
在2008年和2014年两次楼市周期里，豪赌方针的开发商赚得盆满钵满。一些本来名不见经传的开发商，经过这两次要害，成功跻身全国位居前列的大型房企。这样的故事让许多开发商心醉神迷，他们执着的信任：调控会放松，赢得赌局的时机还会从头呈现，相同的故事还会重复发作，而奇观这一次将轮到自己。
但是，谁也没有想到，这一次的楼市调控之严、之耐久，远超他们的预期。
这一轮楼市调控有一个显着的特色。近三年的方针都坚持了定力，接连在要害点上开释“房住不炒”的决计，并且每一次的方针开释或许喊话，都随同有具体措施。
当调控的方针从标语变成举动，那些楼市还会暴利时机希望，还有几分成真的或许？
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修改 / 绿毛水怪
