文/图 羊城派记者 邓伟东 实习生 赵晓玲
漫画/陈春鸣
个案回放
明知所买房子未领证，仍然签约买卖
上一年5月底，广州的郭先生与业主乐先生缔结房子买卖合同，成交价为150万元。
两边约好，业主在一个月内将银行借款所需证件材料预备完全，交给买家郭先生处理借款批阅的相关手续；批阅通往后10个工作日内，买卖两边处理过户手续。
签约时，郭先生践约向乐先生交了5万元定金。
一个月后，因为乐先生一向无法供给所卖房子的所有权证，导致郭先生无法申办借款手续，继而不能进一步履行合同。事实上，直本年1月，乐先生仍未获得房子的所有权证。
与乐先生交涉时，郭先生要求免除房子买卖合同，交还5万元定金，并依照合同规则，向自己赔付违约金10万元和居间服务费3.3.万元。
但乐先生不认账，他辩解，签约时，两边分明是知道该房子没有获得房产证的，依据相关法令规则，未收取房产证书的房子是不能转让的。因而，他们签的房子买卖合同应属无效！
业主分明是在“走法令罅”（粤语，钻法令空子），自己所付的8.3万元就这样打了水漂，郭先生当然心有不甘，所以去找律师协助。
律师说法
所签合同只触及处理性强制性规则，因而具有法令效能
国信信扬律师事务所的陈瑞莲律师指出，依据《中华人民共和国城市房地产处理法》第三十八条第（六）项规则：未依法挂号收取权属证书的房子不得转让。
但上述强制性规则，依据我国相关法例又分为效能性强制性规则和处理性强制性规则。
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说（二）》第十四条，只要违背效能性强制性规则的，才属无效。而《中华人民共和国城市房地产处理法》第三十八条第（六）项在性质上应归于处理型强制性规则，不该作为确定房子买卖合同无效的法令依据。
因而，陈瑞莲律师以为，依据上述房子买卖合同的约好，两边应于2018年6月30日前将银行借款所需证件材料预备完全，处理借款批阅手续。而依据相关规则，处理银行借款批阅手续，必定要有房子所有权证。因而，涉案房子买卖合同不会因无证而导致合同无效。
因为乐先生无法供给房产证，导致郭某无法按约好时刻处理借款手续，因而，卖方现已构成违约。
后来，在律师的协助下，郭先生向法院申述。案子审理后，法院终究判定免除该房子的买卖合同，判令业主乐先生向买家郭先生返还定金5万元、付出违约金4万元、补偿居间服务费3.3万元。
为此，陈瑞莲律师表明，买家在签署房子买卖合同前，应当细心核对房子的权属状况，尤其是要卖方出示有用的房子产权证书，并到政府相关处理部门细心核对。假如卖方在没有十足把握确保拿到房产证的切当时刻，就不要随意签定买卖合同，以防承当相关的补偿职责。
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来历 | 羊城派
责编 | 詹青
