“金九银十”是十多年前正常商场下的时节性周期。现在的商场节奏彻底取决于方针导向和微观经济形势，或许取决于人们的预期。
文 / 巴九灵
我国的楼市存在必定的时节性周期。
每年3-5月是“小阳春”，本年上半年就有一波“小阳春”。
下半年9-10月为“金九银十”，首要由开发商费尽心机搞促销卖房，制造出楼市火爆的现象。
本年也不破例，开发商仍然在拼命卖房：合肥某别墅盘推出“买房可送特斯拉”的音讯，北京有特价房直降100万，广州有楼盘2天降了6000元/平米……
这些虽是个别现象，但各城市各楼盘降价促销的音讯并不少，仅仅作用并不显着，买房者的反响好像“冷冷的”。
易居房地产研究院近来发布的《2019年9月上半月全国35城新建产品住所成交陈述》显现，9月上半月，监测的35城新建产品住所的成交面积环比8月跌落7%，同比上一年相同下降7%，一二三四线城市均有下降。
成交量方面，9月上半月同比上一年同期，下滑的城市多达20座。
也便是说，九月局面晦气，考虑到国庆长假对交易量的影响，本年楼市“金九银十”恐怕是要失败了。
不仅是9月，刚过去的8月也是有点“冷”。
国家统计局数据显现，2019年8月，70城房价涨幅全体回落，新房价格环比上涨的城市数量进一步缩减至55个，4-5月份环比上涨城市数为67个，6月削减至63个，7月削减至60个。
8月，二手房价格环比上涨的城市仅43个，多达20个城市的二手房价格环比跌落，包含北京、杭州、三亚等抢手城市。
如果说新房提价难是因为限价方针，那么二手房跌落则露出了楼市降温的真面目。
那么，从前比较火爆的“金九银十”，为何本年遽然就失灵了？当下对房价和购房者心思影响最大的要素是什么？房企在“金九银十”期间将如何做促销？咱们来看看大头的剖析。
其实，国家统计局发布的8月份70个大中城市产品住所价格指数，最多只能做参阅，彻底不具有实在的商场含义。
道理便是一个：一二线城市乃至部分三四线城市还在限价之中。相比之下，仍是二手住所价格稍有含义。二手住所价格环比跌落的城市，现已接连三个月超越20个。
2019年8月
70个大中城市二手住所出售价格指数
仅从这个目标来看，商场现已有降温痕迹。
但实际上，楼市降温实在的更大的影响要素，是始于几个月前的银保监会23号文件、729央行座谈会、730政治局会议等等。特别是730政治局会议初次清晰不将房地产作为短期影响经济手段。
而本年的“金九银十”究竟会不会再来？其实是一个伪出题。
所谓的“金九银十”“金三银四”，都是十多年前，正常商场下的时节性周期。
从2005年国五条调控开端，正常的商场生理周期彻底紊乱。商场的节律彻底取决于方针导向和微观经济形势，或许说取决于人们的预期。
其间，开发商的预期，首要取决于融资的难易程度和利率水平；大众的预期，更多取决于方针和言论导向。
如2008年9月，全球金融危机时刻，楼市瞬间天寒地冻。
2009年年末，杭州某楼盘开盘，数百人拿着铺盖卷儿，在天寒地冻之中漏夜排队。
2009年，杭州某楼盘售楼部的
暂时大棚内，购房者漏夜排队
2015年股灾之后，官方推出的去库存和棚改方针，使得2016年整个我国，不管一二线仍是三四线城市，都近乎张狂，哪怕是在7、8月份的炎炎夏日也不破例。
实际上所谓“金九银十”之说，早已不存在了。
2019年的秋天，只不过是偶然，刚好碰上了楼市降温，这才有了“金九银十”局面受挫、难再现、预期现已改变等等言论。
对今日我国楼市的影响，时节和气候要素，或许连第10位都排不上。
微观经济走势、中美交易谈判、货币方针走势，特别是货币方针中关于房地产商场的方针等等非房地产商场的要素，对商场的影响更大。
商场的“金九银十”或许不再，但9月、10月调查商场的窗口却许多。
9月美联储敞开了全球新的降息通道，我国央行是否会跟从降息？10月的中美交易商量，特别是10月的中共四中全会等等，都是严重影响要素和时刻节点。
本年上半年楼市有个“小阳春”，首要由金融放松唆使。到了下半年，金融收紧，方针上又没有任何放松的痕迹，经济也没有差到需求放松楼市来影响的境地，因而全体而言本年楼市不会呈现“金九银十”。
不过，详细到不同的城市又是不同状况，方针有一些差异，购房者的决心和预期也是千差万别，特别杰出的是不少城市呈现了方针性“倒挂盘”现象。
不少城市一些地段的新房因为限价比周边二手房价格低许多，乃至有的当地新房与二手房的单价相差1万-2万/平方米，新房因为限价方针价格较低，反而二手房更能反映实在的房价，露出了商场的真面目。
最近，姑苏、南京等不少城市都呈现了这种现象，部分楼盘呈现了上万人摇号抢购几百套房的火爆场面。
尽管中签率比较低，但刚需族仍是会去抢房，出资客也想趁机赚取差价。这样一来，在楼市低迷的当下，这种看似炽热的现象反而撑起了商场的决心。
当然，不同城市的状况也不太相同：限价越严厉的城市，抢购新房的现象越多，商场显得炽热；限价越宽松的城市，商场反响反倒比较“冷”，更能反映实在的商场状况。
从全体看，会呈现成交量渐渐下滑，价格渐渐下降这样的趋势。
所以，本年楼市“金九银十”规则彻底被方针打破，呈现了方针性“倒挂盘”特别现象，“倒挂盘”带来的商场热度显着不是商场的实在反响，乃至可以说是歪曲的。
若对本年的“金九银十”成交量有等待，恐怕会失败。
并非本年“金九银十”的商场行情不如从前，而是本年春节后房企就现已开端发力，“小阳春”之后的商场推盘力度一向没有削弱痕迹，入市项目的价格坚持得也相对安稳，因而产品房商场的成交量波动性相对较小。
可以说，本年房企的“冲刺”提早了，鄙人半年经济环境不确定性以及楼市调控从紧的两层压力下，早在本年5月份，不少房企已加快推盘的力度，6-7月的商场推盘节奏以及促销也大于上一年，因而8月成绩全体仍然有提高，阐明房企加快出售的力度并未削弱。
所以，尽管本年“金九银十”或许成色缺乏，但并不代表全年成交量会呈现显着下滑。相反因为房企早早在商场发力“抢收”，导致商场的需求被提早开释，尽管供应量后续继续添加，但商场行情将坚持相对安稳。
关于房企将在“金九银十”期间有何动作，我以为全体降价和促销是主旋律，但不同当地有不同力度和方法，值得重视的有：
大型品牌房企会策划全国性质的“打折促销”活动，但在不同区域的体现力度会有显着差异。
一般来说，限价比较严厉的部分热门二线城市，新房价格本来就低于商场实在水平，房企天然不会有很大的促销空间；而那些面对出售困难的例如北京的很多“限竞房”，不得不通过多种方法促销。
*限竞房指的是让开发商向上竞地价，向下竞房价。
此外，三四线及以下城市的楼盘降价力度往往会比一二线城市的要大，而且出售的难度也在不断提高。
本篇作者 | 李梦清 | 当值修改 | 冯迪
