在之前的购房大学中，咱们要点讲了讲番禺，也剖析了各板块和新盘的状况。
完毕之后，有许多粉丝都对最近全新入市的品秀星瀚很感兴趣，纷繁问道：“有更具体的项目剖析吗？品秀星瀚值得下手吗？”
出于激烈的责任感，PLUS特派员决议亲身走一趟，为我们奉上这一篇测评稿。
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周边现状
南大干线旁，现在环境欠佳
去踩盘的那天，特派员是打车去的，沿途会通过南大干线。
而在运用导航的进程中会来到一条正在施工的断头路，不过沿途是能够正常的看到品秀星瀚营销中心的指示牌的，并且未来南大干线通了之后，能够抵达佛山南海。
至于沿途“景色”照，是下面这样的：
而从营销中心向南望去，根本便是沿途所看到的大片工地，以及时不时通过的水泥车。向北望去便是正在施工的品秀星瀚。
现在，项目四周仍是处于一个比较空阔的状况，邻近便是大石的城中村，并且项目在南大干线旁，这就会导致项目遭到路途噪音以及粉尘的影响。
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体量
片区内首个大盘，地铁上盖
听出售小姐姐说，品秀星瀚坐落南站新城板块，和品秀星图、品秀星樾归于同一个系列，将打造为88万方的大型归纳体，共有21栋住所，是现在片区内首个大型项目。
有必要留意一下的是，项目是被抬高了15米的，由于下面是地铁车辆段，不过听说地铁是低速进入车辆段，未来是否有噪音还不确认。
不过，已然体量够大，那么就从另一方面代表着配套完善、交通便当，而这也是项目的卖点。
交通方面，项目周围便是南大干线和东晓南放射线，小区门口便是地铁22号线陈头岗站，还有两个公交总站，不过现在都在建造或许规划中，而东边1.9公里处是地铁2号线会江站，交通仍是便利的。
教育方面，自身有托儿所、24班幼儿园、45班的公立学校（包括小学和初中，现在和广外洽谈中），孩子的9年教育是不需要过多的忧虑了。
日子配套方面，项目自身有1.7万方的商业，也有肉菜市场，并且还有一个大型的足球场和高线公园，这是比较罕见的。而医疗是短缺，三甲医院要到番禺中心医院洛浦分院，间隔远。
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产品
很刚需
现在，项目推出的是15栋，包括85平2+1房、95平3房和115平4房单位，都是南北朝向，层高21层，2梯6户，能够说是很刚需了。
可是样板间是暂时建立的，和实体样板间有必定的间隔。
先来说说85平2+1房单位，户型方正，竖厅规划中规中矩，U型厨房带三件套（牌子未明），有赠送玄关鞋柜（一切户型都有），门上有贴静音条（一切户型都有），日子阳台能够望到小区泳池和花园。
可是缺陷很显着，一进门就能看到客厅，私密性较差，开间仅3.6米，过道简单因家具的摆放变窄，只要一个卫生间，关于三口之家来说不便利，多出来的1房能够改形成卧室或许作业阳台，二者只能选其一。
88平2+1房户型图
其次是95平3房（2+1房）单位，相同是中规中矩的竖厅规划，并且做成三房两卫也比较罕见，客厅送风管式空调（一切户型都有），日子阳台可望飘峰山，而作业阳台在厨房周围，不必占用多出来的1房空间。
而缺陷和85平的相似，一进门就能看到客厅，私密性较差，开间仅3.6米，过道简单因家具的摆放变窄，多出来的1房只要7平左右，不适合改形成卧室。
95平3房户型图
最终是115平4房（3+1房）单位，横厅规划，餐厅和客厅的采光更好，并且带入户花园，带主套，日子阳台比较宽广，有4.2米，可望飘峰山。
缺陷相同显着，和85平的相同，多出来的1房只能改形成卧室或许作业阳台，二者只能选其一，并且方位在餐厅周围，做成卧室私密性差，别的去公共卫生间会通过次卧。
115平4房户型图
整体来看，三个户型中，对刚需一族来说，个人比较引荐95平三房单位。
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测评
产品测评分为10项，分别是：地段、交通、日子配套、教育、环境、户型、装饰、产品归纳、价格和不利因素。每项满分为10分，总分为100分。
地段：以珠江新城为10分，银河越秀海珠其他区域9分，番禺7分，可是项目在南站新城（个人认为在大石片区），得8分。
交通：小区门口有地铁22号线陈头岗站、南大干线、东晓南放射线，但均在建造和规划中，不过现在邻近有地铁2号线会江站，直达中心区，暂给7分。
日子配套：邻近现在没有商业配套，需要到大石城邻近，间隔较远，但未来自身会有1.7万方商业，暂给7分。
教育：周边有会江实验学校、石北中学，师资很一般，不过自身今后会有幼儿园、小学和初中，并且有或许和广外协作，暂给7分。
环境：周边是工地和城中村，接近南大干线，会有粉尘和噪音污染，但项目内会有园林和高线公园，得6分。
户型：户型偏刚需，95平做到三房两卫，但私密性欠佳，面积根本无糟蹋，得7分。
装饰：精装风格和市面上其他产品无异，交给规范一般，得7分。
产品：两梯六户，面积段不大，典型刚需产品，均为南北朝向，采光好，得8分。
价格：暂未发布，但出售说参阅周边价格，大约为3.6-4.2万/平，暂给7分
不利因素：在南大干线旁和地铁车辆段上盖，会有必定的噪音和粉尘污染，得6分。
归纳得分：70分
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市场剖析
就特派员个人而言，仍是比较看好品秀星瀚的，理由如下：
1、项目坐落南站新城，地铁22号线陈头岗站、南大干线、东晓南放射线就在家门口，周边有地铁2号线会江站，小区内也有公交总站，无论是到番禺各地或到主城区是非常便利的。
2、项目内教育配套比较丰富，包括幼儿园到初中，商业方面也有1.7万方商业配套。
3、项目周边的一手楼盘不多，首要竞品为碧桂园藏珑府以及广州碧桂园樾韶光。
其间碧桂园藏珑府主推90-140平二至三房单位，均价43500元/平，而广州碧桂园樾韶光在售100-143方三至四房单位，价格在3.6-4.1万/平。
而周边二手房，大部分楼龄都比较长，相同面积段的产品价格在1.6-3.8万/平左右。
就品秀星瀚自身而言，在配套完全，地铁上盖的基础上，假如卖4万/平及以上，并没有太大优势，假如卖3.6—4万/平，性价比仍是挺高的。
整体而言，假如是比较重视交通和教育的刚需一族，特派员主张能够去看看不妨。
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