在昨日刚刚完毕的中心经济工作会议上，再一次提交了房子是用来住的，不是用来炒的，一起，也愈加强调了全面落实因城施策的计划
假如聊到因城施策，估量大部分人都会想到全国房价调控做的最好的城市
长 沙
近来，长沙市发改委官网发布了《关于清晰我市本钱法监制产品住宅价格构成有关事项的告诉》，规则了长沙房企的均匀赢利率在6%-8%
长沙这种细致入微的调控，马上引发了很多媒体的张狂转发，很多人都在惊呼长沙的这波神操作
一直以来，长沙声称“是一个让出资客有去无回的城市”，现在，长沙又变成了一个“让开发商有去无回的城市”
长沙的这波神操作，是不是真的像咱们说的那样的冷漠那么的无情呢
其实，是咱们真的误读了当时的长沙房价
01
首要，咱们先来细心看一下这个文件，来感触下咱们原以为的长沙政府的尖锐
好了，再给咱们看一份比照文件，是长沙发改委在2017年发布的《长沙市限价产品住宅价格管理暂行办法》
文件很长，我为何需要把两份文件的内容悉数都放出来给咱们看，便是想让咱们比照下
这两份文件的条款其实十分的相似，乃至就连6%到8%的赢利率的说法都是相同的
换句话说，其实规则开发商赢利率的做法，早在2017年长沙政府就这么执行了，有效期是从2017年12月11日到2019年12月11日，这次其实仅仅连续罢了，把前期暂行的办法正式沿用下去
从这个视点看，其实能够感触到长沙政府下阶段将持续坚持前期一向稳健的风格
可是，还有一点咱们疏忽了
便是两份文件尽管称号很相同，但2017年的文件叫做《长沙市限价产品住宅价格管理暂行办法》
而此次最新发布的是叫《关于清晰我市本钱法监制产品住宅价格构成有关事项的告诉》
少了“限价”二字，这里边大有深意
02
少了“限价”二字，咱们从两个维度来了解的话，其实能发现长沙正在渐渐的放松楼市的调控
第一个维度，是从土地的拍卖层面进行了价格的适度放松
咱们知道，关于开发商而言，开发一个项目最大的本钱其实在于土地
现在答应土地拍卖价进步了，意味着便是价高者得，这样的话就能确保政府土地收入的进步，有了土地财务的支撑，政府才干更好的开展工业，盖校园，多投入市政设备建造工程
可是，长沙政府前期关于土地财务的依赖性其实是很低的，2019年上半年土地出让金才165亿元，全国排名才32位，最近几年关于土地财务的依赖度仅仅22%
咱们或许觉得政府关于土地财务依赖度越低，阐明全体开展就越健康，不需要经过卖地求生存
这种说法是片面
你看本年土地财务收入排名前几名的城市杭州、武汉、北京、天津、上海，姑苏，南京等，这些城市悉数都处于加快速度进行开展期，有了土地财务的支撑，能够更快的支撑城市的开展速度
做个比方便是，土地财务实际上的意思便是风投基金，各个地方政府便是竞逐中的独角兽，在这场城市竞赛中，谁在前期拿的钱越多，大概率就从另一方面代表着后期跑的越快
因而，经过此次从土地端恰当放松，能够更好的补偿长沙政府的土地财务收入
第二个维度，是从房价的定价层面进行了适度放松
经过6-8%赢利率设定，表象上是约束开发商赢利，约束房价，其实是抬高了房价
请咱们必定要注意一点，长沙政府仅仅确定了项目纯赢利的份额，并没有规则纯赢利的绝对值
比方开发商的房子的价格是1万每平，那么6%到8%的纯赢利便是让开发商能够赚600元到800元，这个咱们应该都能了解
一切的开发商都是逐利的，在这种情况下，怎么确保自己的收入利益最大化呢
最简略的方法便是进步价格，把1万每平的房子变成2万每平，那么6%到8%的纯赢利便是开发商能够赚到1200到1600元每平
换句话说，只需房子卖的越贵，在卡死赢利率的前提下，开发商就赚的越多
可是，请注意，上面的两个维度并不是明面上放松的，而是逐步浸透的
03
表现出的成果便是，长沙的房价，其实正在平缓上涨
前期长沙的房价，实在太廉价了
2018年年末，长沙房价均价仅为1万元左右，中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元，最炙手可热的梅溪湖板块，也基本是在1万左右，仍是地铁旁的精装学区房
这样的房价，不只远低于同处中部的其他省会城市，乃至还不及一些东部地区的三四线城
现在，全国房价过万的城市高达65座，浙江更是一切地级市悉数超越了万元，很多环沪的县，也很少有超越1万均价的城市
而长沙仍在1万元左右徜徉
前期长沙政府为了操控房价，选用的是双限，便是限地价竞房价，即在拍地环节就规则了未来的新房价格，但当时最关键是一点便是政府新拍地限房价的上限在逐步的进步
以梅溪湖为例，之前的限价的标准是9700元毛坯房价+2500元精装，现在最新的土拍限价标准是12600元毛坯房价+2500元精装
由于规则了赢利率为6%到8%，所以不管是开发商仍是政府，前期各方其实现已依照上限的房价依据赢利率计算好了，然后倒推出了土地价格
这其实便是我方才说的，从土地的拍卖层面就逐步进步了土地价格
当然，关于开发商而言，其实也是彻底承受的，原因也很简略，便是长沙现在的土地和房价真的是太廉价了，土地价格上来后，就会逐步浸透到房价里去
其实，这也是很正常的，关于政府而言，在板块上的投入是不断增多的，板块上所承载的资源也渐渐变得多，土拍价格天然也要比前期更高一些
04
好了，讲到这咱们其实应该理解了
此次所谓长沙新增的调控方针，其实早在两年前，就现已存在了，咱们没必要少见多怪，这次也仅仅方针上的连续罢了
长沙仍旧仍是那个，最稳的城市
以上为正文，来自R先生
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