2018年，国内商品房精装修面积规模为34926万平方米，渗透率是23.61%，发展潜力巨大。政策和风口推动下，这一数字在未来会持续上升。
蛋糕很大，但并不是所有人都能分一碗羹。
有的房企精装修是重要溢价点；有的房企一做精装修就赔钱，没能成为“溢价点”，反而成为了“投诉点”。
这是怎么回事？很多人会回答：这是因为成本和品质控制不到位！
但实际上，答案远远没有这么简单。从最初的设计，采招，再到最后的施工维护，很多房企更多缺少的是一种关于精装修的标准和战略！具体表现为以下3个方面：
开发商想要做精装修，却在设计环节就走偏了。没有标准导致杂乱无章，不从客户出发，“砸墙”是常有之事，还怎么保障你的装修品质、甚至产品品质？
没有设计上的标准设定，必然导致了采购环节的战略走位。一味地以价格决定供应商显然并不合适，但目前很多房企并没有真的改变这一观念。毫无供应链战略，还怎么开展精装修业务？
落地到施工环节，根本防不住进一步“走位”。从最初的设想，到最后实现，早已十万八千里。多少精装修项目，“赢在营销，死在工地”？
这样一些问题的答案是什么？接下来，明源君就为你展开讲讲。
“标准缺失”：
从客户开始逆推式设计
供方参与设计很重要
最后要与户型标准化结合
目前国内建筑业的现状是什么？
先有建筑设计，再有室内设计，最后是各种的部品部件入厂，为消费者做功能的定制。几乎都是这个流程——是以建筑为先的。
这会造成什么装修窘境？
客户在做装修的时候难免“砸墙”！据统计，70%的毛坯房交付都会现场砸墙。如果房企做精装房也是这样，代价可就大了。
又是什么造成如此窘境？
除了国内在建筑领域没有形成系统化标准之外，还在于房企在精装修房上整个设计逻辑的走偏！
那要如何走出这样的窘境？
以万科为例，在万科的设计理念中，并不是要室内设计去适应户型设计，而是从客群角度出发，让两者紧密结合。
此外，供方参与前期设计、最后内置进入到户型标准化中，都是房企在做精装修中必须考虑的问题。
一、以客户驱动，逆推式设计，从而建立标准
大多数时候，房企都是成本驱动的。而随着买方市场的到来，未来一定是客户驱动的。
先研究人，再研究人的需求，用标准的工业部品满足人的需求，再通过整个的空间动线把所有的部品对方的最合理的位置，再来重新评估整个的建筑规范，窗放在哪儿，门放在哪儿。
这样“反向”的设计，最典型的例子就是万科，万科提出“一站式定制精装”，将部品设计放到户型设计中去考量，从客户的日常居住、使用习惯去倒推部品组合和户型设计。以鞋柜为例，对于180平方米的空间，在前期户型设计阶段就要测算住多少人，换季时会有多少双鞋子。相应的，考虑鞋柜应该做多大，各类鞋子怎么合理归置，玄关应该做多大。
二、设计阶段就要纳入供应商，做一些价值工程
在制造业中，价值工程很常见。企业通常会用来做“功能分析”，用最小的成本实现最大的功能价值。与此同时，还会通过创新，来制造一些新的价值。
而房企精装修链条中的许多供应商，就是制造业。
他们会从新技术、新材料上面来去研发，为房企提供服务。以德国贝朗为例，他们在做厨卫区的内装产品，会联合开发商需求，将厨卫与控制管理系统整合起来，比如背后管线的预留等，为开发商现场施工提供便利。
贝朗还对浴室空间的9大功能进行了研究，将空间价值规划出来，在产品标准上进行加减。无疑，这是开发商能从供应链上能拿到的实实在在的价值。
德国贝朗针对不同客群的产品标准
三、规模房企最后一定会形成整体户型与装修的标准化
达到一定规模的房企，一定会有相对应地标准化，包括精装项目。
招商地产用31个卫生间和16个厨房，就覆盖了全国所有的项目。这就是精装项目的模块化，只要模块化形成，精装成本就很好计算了：几个模块无外乎就是天、地、墙、厨房、卫生间等，材料的采购成本*材料利用率+工时工费，精装成本就全部出来了，而且全线可控。
因此，标准化最重要的就是档次统一。不同项目的品质在同一水平线，前提必须是统一的材料，统一的施工工艺和统一的管理水平。比如同条产品线的项目所采用品牌水准要一致。
此外，菜单式选配也赋予了标准化相对的灵活性。
目前，保利、碧桂园、中海等标杆都实行了这样的全套户型标准化系统。
“战略高度不够”：
集采弹性空间有限
最根本是要改变比价思维
如果你要规模化地做精装项目，却没有做到以上的设计标准规划；那么你在采购这一环节，8成也是要荒腔走板的。
相对于其他项目，精装项目要采购的品类要复杂得多，这为采购工作带来了挑战。
做精装修项目的采购最重要的是：先要摒弃之前单纯的比价思维，再站在标准化体系的基础上形成相应的采购系统。
怎么样摆脱“比价思维”？
就是用大成本的视角来看待采购。企业经营不仅有采购成本，还有税务成本、资金成本等等，这些成本都在供应链管理这一条线上，体现了供应链的价值。如果一味地讲究“低价”，难免会增长其他成本。
接下来，又如何在原有标准化系统上，形成采购系统呢？
一、分档形成材料库，对材料进行集采
将分散式的采购进行集中化，才有可能进一步的控制成本。完全分散式的采购，不仅成本更高，相对的招标时间也更长。
集采的一个前提就是形成精装修材料的标准化，形成材料库。
以中海为例，中海根据项目主产品线归类梳理出高档（每平米1500-3000元）、中档（每平米1000-1500元）、低档（每平米500-800元）3个等级，每个级别都有对应的设计风格、项目主材总价和材料部品配置标准，明确不同档次精装项目采购相对应的品牌。
尽管集采“以量换价”带来了价格上的优势，但这种优势的弹性空间并不大。
采购成本的主要影响因素是：采购量、采购的品质和结算方式。只要把这3个方面讲清楚了，基本报价就出来了；如果你讲不清楚，报价也是白报的。
二、工程采购实行战采，让你的精装修也形成采购系统
采用“战略采购”的房企不在少数，在自己的资源库中，建立起长期的合作伙伴关系和信用评级。这往往是形成强大供应链的必经之路：
战略合作因为存在长期关系，在时间维度上压低了成本。
避免“一锤子买卖”会存在的那种质量上的问题，降低后期的维修成本。
不需要每次都招标，提高运营效率，降低管理成本和运营成本。
从单项招标发展战略供方，其实更多是从工程的领域着手。
材料设备标准化的部件，更多是以集中采购的方式来推行；而工程领域很难产生规模效应，更多会从战略供方这个角度去落地。
这样的归纳和分类，对集中采购和战略采购的善加利用，最后无非是要形成一条能够支撑精装修项目的供应链条。
要知道，在整个精装修项目中，采购成本是个大头，它的每一点进步，都是一个质的飞跃。
“死在工地”：
材料利用率上不去
施工管理不到位
成品保护也做不好
精装修项目最怕的是：“赢在营销，死在工地”。批量精装修项目对项目统筹要求较高：
1）精装修项目实施工程单位众多，存在多种工序交叉作业，对工序的安排、进度要求高，需要详细的前期策划。
2）每层楼实施工序不同，建材不同，如果不能严格做到现场管控，很容易出现项目整体崩溃，质量上的问题频发。
这都为精装修项目的施工带来了难度。
除了常规的施工管理，以下3点或许就是你与标杆的差别所在：
一、材料利用率不高？风口或许在装配式内装
2016年之前，万科进场的瓷砖切割率达到50%，就是100片瓷砖进场切割要达到50片，最后扔到外面去的是15%。而现在，万科进场的瓷砖切割率已经控制在15%，损耗率控制在3%以内。
由此，万科700到800块钱的C标，很多地产公司1000块钱做不下来，就是因为材料损耗率特别的低。
这是什么原因？
因为不同的施工方法会产生的工时工费是不同的。以万科采用的装配式内装为例，装配式内装是通过标准化的组件，包括吊顶系统、墙面系统、地面系统、整体卫浴、集成厨房、分电器、分水器等等，在现场进行装配。
它所节省的是时间成本，一旦你最初的户型设计成型，相应的装配式内装会很快达成非装配式所不能达成的装修效果。
二、工程控制要有章可循、突出重点，还要注重事后验收
工程移交到乙方装饰公司手中，不等于甲方就能当甩手掌柜了，对工程质量的把控应该贯穿整个施工全套工艺流程。
绿城专门编制了《绿城精装修重要节点管理办法》和《精装修隐蔽工程管理办法》，指导项目管理人员怎么样做管理和验收，并有明文规定，在样板间施工前，三项工程必须编制专项施工方案，供实施工程人员参照执行。
为了让管理落到实处，绿城不仅将石材干挂、阳台和卫生间防水纳入精装管理的重点，还将这几项管理工作列为管理人员年度绩效考核的重点得分项。也就是说，管理人员想要在年度考核中拿个好成绩，必须保证项目的隐蔽工程和防水部位不要出岔子。
此外，规范化验收也很重要。
绿城将装修施工的验收划分为表观质量验收、量化验收和专业第三方检测三类。以墙面墙砖、石材工程为例，外观问题和裂缝这两项肉眼可见的瑕疵通过目测观察来验收，而空鼓、平整度、垂直角等均要求采取专业工具进行测量检测。
绿城验收标准化
三、成品保护不到位，就会诱发交付缺陷
2018年，明源供应链研究院通过调研收集到了387746套精装房的交付数据，结果显示，成品保护不到位是诱发交付缺陷的罪魁祸首。
比如户内门，仅破损、划伤两项投诉就占到反馈总量比例的 31%以上；涂料投诉位列第一的问题是污染，占到21%，破损的占比也达到10%，主要也是由于施工全套工艺流程保护不当造成的。
这导致了精装修的维护成本陡然上升。
有业内人士就曾告诉明源君，很多项目精装修的维护成本达到总成本的10-20%，使得开发商好不容易赚来的利润又蒸发了。
要如何对精装项目进行有效的成品保护？
