原创： 刘晓博
12月13日黄昏，广州忽然宣告了“楼市新政”，其核心内容是： 在南沙区，针对本科及以上学历、中级及以上技术资格的各类人才，全面下降了购房门槛。这些人才不管在南沙“作业”仍是“学习”，都能够不受户籍、社保、个税的约束，在南沙购买1套商品房（含住所）。 在南沙区政府官网上，能够正常的看到下面这份以“广州市南沙区住所和城乡建造局”、“广州南沙开发区（自贸区南沙区）人才开展局”等部分联署的“关于进一步便当人才及港澳居民购买商品房的告诉”。
事实上，在广州“宣告楼市新政”的前一天，我就在专栏里猜测：跟着香港、上海、深圳连续推出“楼市新政”，5大一线城市里只剩下广州和北京暂时没有动态。我以为广州会早于北京行为，而放松的榜首个区域应该便是南沙。
我其时的猜测（或许说主张）是南沙区把外地人购房的5年社保（个税），学习上海临港下降为3年。而现在，直接下降为零年、零证明，可见力度更大。 那么问题来了：为什么近期大湾区购房“放松”的趋势看起来大于长三角、京津冀？广州南沙大幅下降购房门槛，将带来哪些变局？ 下面谈谈我的观点。 大湾区楼市“放松”的力度看起来比长三角、京津冀更大，主要是两大原因。
榜首，此前大湾区各城市在楼市调控中，出台的方针力度遍及更大。比方香港，对外来购房者或许本地人购买二套房，大幅增加了印花税，也便是所谓的双辣招。内地居民在香港购买住所，最多可被征收相当于房价30%的印花税，也便是1套1000万港币的房子，需求1300万才干拿下，而印花税是要买房时付出的，无法按揭。
假设接盘1套购房时刻十分短的二手房，税费或许到达房价的50%！ 东莞在上一年年末之前，二手房生意都是依照差价的20%严厉征收个人所得税，这在全国也没有几个城市（本年一季度放松）。 在珠海，一度也学习北上广深，外地人购房要5年社保（或个税）。珠海的限购力度远远超过了天津、杭州、南京、姑苏。而珠海的经济和人口增量，明显没有这个底气。 在深圳，上一年“731新政”还追加了住所3年限售，公寓5年限售，离婚2年内买房上浮首付份额和借款利率等比较严厉的行动。 方针太严，就会比较早的调整，这是必定的。
第二，香港的风云除了对本身经济影响很大，也涉及大湾区，比方深圳和珠海。为了对冲负面影响，大湾区需求调整楼市方针。10月16日，香港特首发布施政报告，宣告了一系列针对楼市的新政，其间港人初次置业（包含换房）买800万港币以内的房子能做到首付1成，买1000万港币以内的房子能够首付2成等。这些方针对稳住香港楼市，起到了积极作用。 随后咱们正真看到，深圳废除了普通住所需求交纳的“豪宅税”，答应被冻住的深汕协作区商品房出售。而在佛山也有一些行为。
换句话说，京津冀、长三角和大湾区面对的状况、使命彻底不同，所以大湾区楼市出现了某种新特征。现在广州也出手了！并且一会儿把南沙购房门槛下降了许多，能够说力度超乎预期。
广州这样做，除了是稳增加的需求，更是为了激活南沙的人气，抢夺人口、人才。在珠江口现在有许多新区（见下图）。在深圳，有前海、有会议新城、海洋新城；在东莞，有滨海湾新区；在中山，有翠亨新区；在珠海，则有横琴新区和北部的高新技术园区；在广州南站“卧榻之侧”，有佛山要点开展的“三龙湾新区”。
而南沙新区，则被上述新区“夹在中心”。在东莞、中山、珠海、佛山大幅下降购房门槛之后，各自的新区都在抢人，而南沙新区显得最为拘谨。事实上，南沙新区人气依然偏淡，无法跟深圳的几个新区比较，也无法跟东莞的滨海湾新区比较。假设不大幅引入企业和人口，一旦深圳扩容，大湾区的形势对南沙就会更为晦气。
所以，南沙全面下降购房门槛是正确的。并且广州这一出手，立刻改变了大湾区楼市的格式。大湾区楼市，最有价值、最确认的区域，除了港澳之外，当然是深圳和广州限购区域。此前深圳和广州（增城、从化在外）都是5年社保（个税）的门槛，外来人口假设不迁户口买房不简单。
所以外部资金大部分流向不限购或许限购门槛不高的区域。
比方：
广州的新塘（不限购），这里是广州东部交通枢纽，声称有8条轨迹线交汇，所以外地购房者集合。
东莞的临深片区，比方凤岗、塘厦、虎门、长安，再比方松山湖或许市区、南城，二手房不限购，新房限购门槛不高，也被视为十分有价值的片区。
惠州的临深片区，比方惠阳（区政府、白云新城）、大亚湾（惠州南站、万达广场）等，新房也根本不限购（外地人零门槛每人能够买2套），仅仅借款利率上浮多一些，也被视为有价值的片区。
中山的翠亨新区、火炬开发区、市区，二手房不限购，新房限购门槛不高，也被以为颇有价值。
珠海的“唐家+北围”，以及横琴、金湾航空城等片区，经过各种“人才购房途径”也十分简单买。
佛山的市区、南海、顺德也颇有价值，其间南海顺德部分镇不限购。
现在，跟着南沙下降门槛，上述区域的价值地图登时生变。假设你有本科学历，或许中级职称，找到一家南沙企业开一份作业证明，你就能够买南沙的住所。而南沙核心区的房价没有遍及打破3万，乃至比东莞凤岗略低，跟东莞塘厦、广州新塘差不多。这时候，我们当然会首要考虑南沙！原因很简单：尽管南沙现在人气依然偏淡，但这里是广东省、广州市的“亲儿子”，是要点中的要点。地铁4号线现已注册，18号线、22号线正在建造，15号环线也在规划中。 南沙是广州仅有的副中心，是南下战略的要害点。
广州在大湾区规划里拿到的最耀眼的东西，大多数都放在南沙，比方期货交易所，比方香港科技大学广州校区等等。 2024年，深中通道将注册，而南沙有一个专门的支线。深圳最近又提出，要规划“深圳外环高速”向西的过江通道，对面就南沙的龙穴岛和万顷沙；此外，还在规划“深中城际”，这个城际在南沙留一个支线也十分有或许。 所以，南沙不光能够获得广东省、广州市的要点照顾，也不会被深圳忽视，未来各种配套彻底不是增城新塘、东莞南部三镇（凤岗清溪塘厦）、惠阳大亚湾能够比较的。
南沙要对标的，明显是深圳前海。所以，假设你假设安身10年来出资，南沙核心区（4号线金洲角门站+横沥灵山岛尖）明显是比较好的挑选。一言以蔽之，南沙下降门槛之后，一会儿改变了外来人口在大湾区购房的“价值次序”。未来几个月，南沙新房均价上涨1万元是大约率的事情。 仅有能反超南沙（低门槛、有价值）的，大约便是深圳扩容带来的机会了。
假设深圳能够扩容，那么新归入深圳的区域，其价值将全面提高。假设扩容力度比较大，部分新参加的区域估计不会有严厉限购。到那时，这些区域能够跟南沙区“掰手腕”。
