观念地产网据国家统计局发布数据，2018年，我国房地产商品房出售面积17亿平方米，房子竣工面积9.35亿平方米。与此一起，全国有近4亿平方米被轻视的物业面积，其间中心城市有1亿平方米左右的存量物业需求改造。
一手增量，一手存量。随同城镇化开展、经济结构转型晋级，我国城市土地开发殆尽、新增出资放缓，中心城市已经由增量开展为主进入存量空间资源为载体的内向成长阶段。
据不彻底统计，2018年上海已开端改造或方案发动改造的存量商业项目超越60个，其间已开业存量改造项目（含试营业）32个，总修建面积134万平方米。改造规模也由中心商圈延伸至全市各大小商圈，体量有超10万平方米的大中型购物中心，也有5万平方米以下的社区商业，不胜枚举。
此外，以提高财物价值为政策的工作楼改造也是地产商介入存量改造的首要挑选之一。
虽然存量物业的改造比新建物业困难许多，但存量物业改造好今后，带来的收益一起也是巨大的。
因而从长风大悦城、港汇恒隆、上海世茂广场、新世界城到静安Neo、静安大融城等，开发商、金融机构敏捷涌入这一上海存量改造范畴。
作为万科旗下商业地产开发和办理渠道，近几年，印力上海在存量改造也多有涉猎，从购物中心、社区商业到工作楼，改造的业态较为广泛。其间，于2018年改造完结的滨江道In-Bund及上海三林形象城最具有典型代表性。
黄浦江边的百年码头
上海滩的故事绕不开黄浦江。
自1843年开埠，黄浦江岸是19和20世纪上海甚至全我国的水上门户，这个太平洋西岸的小渔村由此与世界文明发生衔接，敞开百年的兴衰昌盛。
新华码头坐落黄浦江下流南岸，岸线长约325米，是上海百年船厂祥生船厂的发源地。曾是新华码头统辖的871-872号库房，建于1938年，是码头工业修建遗存的重要部分，后曾多次改造扩建，在不一起代发挥不同功用，现为2010上海世博会前改造的世界游艇会所。
作为印力上海要点打造的城市更新项目，“滨江道In-Bund”便是由原新华码头871-872库房部分改造而来，项目总建面1.27万平方米，是21公里黄浦江东岸最中心的一段。原修建共三层，由彻底对称的东西两部分所组成。修建外两边是外置混凝土楼梯及坡道，功用感极强。内部保存多根八角形立柱，修建选用无梁楼盖体系。
经过近百年前史，库房大多寒酸搁置，早已没了过往的人流如织与风貌。为此，印力上海联合德普置地一起收买该项目，并以工作场所为定位对其进行改造。
事实上，城市更新的课题并不简略，它不是单纯的物理状况的更新，更多的是文明、生活方式、工业和商业，以及寓居环境的更新，改造的成功与否决议了商业空间生命力的有用连续，是一座城市继续昌盛的可能性。
怎么传承区域前史文明？怎么打造有年代特征产品？怎么提高片区功用质量？
为此，从修建改造上，印力上海环绕三个政策进行，即保存原始结构、满意新的功用原料、颜色和份额照应原始修建。
从外立面上，规划师将立面在原有基础上从头区分，坠落的原始墙面被从头贴上深红色砖块，体现出新老修建的连续与照应，调配金属质感的阳台，使修建更富现代工业感。
大楼内部，21米高的挑空中庭、玻璃天幕、敞开式公共空间，不只令空间感更为宽广，也最大程度的使用天然采光。跳动而不夸大的色块、黑色金属结构、落地玻璃窗，营造出复古的老上海感觉。
结合黄浦滨江沿岸的天然景象优势，滨江道In-Bund在天台打造了一个多功用的休闲区，既可运动休闲，欣赏小憩，更有农场栽培等美化设置。
从寒酸的百年老库房，到兼具现代商业需求和城市景象功用的工作场所，经过城市更新，印力上海赋予了空间新的生命。而从商业逻辑上，提高被轻视的财物价值，发明杰出的租金收入，也令商业空间发挥了更大的价值，企业取得相应的本钱报答。
区域型商业的春天
随同消费晋级的大趋势，对高质量的产品及服务的需求提高，体量相对较小、深化社区内部的区域型购物中心和社区型商业也迎来新的开展机会。
作为印力在上海的首个形象城，三林形象城便是这样一个接近社区、存量改造而来的区域型购物中心。
据了解，项目前身为上海三林城市商业广场，近邻“上海第二个陆家嘴”前滩及张江国家科学城板块，坐落上海地铁11号线三林东站邻近，具有必定的区位优势。项目总体量15万平方米，包含购物中心、酒店和工作楼，其间购物中心的体量约10万平方米。
三林城市商业广场自2009年对外开业，但是因为区域商业项目竞赛剧烈及运营问题，广场大都商业舱位均未有商户入驻，随后其他主力租户和餐饮品牌也连续撤场。
2017年4月，印力上海联合深圳市信城不动产获取该项目，并着手改造。
根据项目周边有近40万的常住人口，三林形象城在深度充沛调研的基础上确认了以“接近感、质量感的美好生活乐土”为中心定位，对项目硬件方面做了多个维度的改造和晋级。
比方，在原有形状上规划团队从头打造了衔接敞开的公共空间、改进动线、添加主楼与小楼之间的人行天桥，令空间愈加无缝联合，便利顾客到达。商场外部，修建及景象规划无缝结合，打造敞开式街区空间，一起可举办各类扮演及文娱活动。
此外，入口处设有一个衔接大街与地下区域的下沉式广场，令全体空间愈加敞开、宽广，成为项目的标志性景象。
硬件改造的一起，软性服务体系相同进行了多维度立异晋级。包含装备独立亲子母婴室、美颜化妆间、亲子休闲区等服务空间，供给Family Room、Kids Club、特别关心、智能服务四大特征服务空间及内容。
历时14个月，上海三林形象城在2018年10月底正式入市。进驻品牌超越200家，包含CGV影城、卡通尼乐土、西西弗书店等主力品牌。
多个方面数据显现，开业不久后，三林形象城已开端发生现金流，开业首年完成总出售额近10亿元、总客流近1500万人次、总车流近100万辆、会员近10万。
从改造速度、财物报答体现、商场点评，三林形象城树立了上海区域型商业的改造样本。
除了三林形象城和滨江道In-Bund，印力上海一起打造了包含安亭新镇、集LifeBazaar畹町坊、集Life Bazaar颛桥在内的多个存量改造项目。
其间，安亭新镇是印力上海最早的改造项目，总修建面积14.3万平方米（包含一个7万平方米的广场），项目周边以低密度社区为主。
接手前，项目已空置多年，经过改造，安亭新镇聚集了长租公寓泊寓、社区工作万创坊、文小艺剧场、我嘉书房，以及多个教育业态。
此外，集LifeBazaar-畹町坊和集Life Bazaar颛桥定位小体量精美型社区商业，项目均坐落闵行区，体量分别为2.6万平方米和1.7万平方米。
虽然体量不大，但就城市生活视点动身，社区商业和社区服务是许多城市在曩昔的城市建设开发中短缺考虑的，经过城市更新来从头完善，激活存量物业的全新商业价值，也印证了印力上海合作万科完成美好生活场景的未来前景。
