01
按常规，每年年末，各楼盘都要使出“洪荒之力”演出优惠促销的“赤膊大战”。
本年也不破例，但最近一周有了奇妙的改变：
有些楼盘，不着急了，优惠在一点一点回收。
万科沿海项目由于完成使命目标，从12月23日开端回收优惠，包含沿海大都会、观澜、金域世界；
东郡的首付分期现已取消了；
中交海河第宅年头开盘还有10个点的优惠，10月份今后，扣头越来越少，也的确一向卖的好，现在优惠都回收了；
未来城优惠回收，高层价格现已从1.75万/平米调至2万/平米……
还有许多盘，你会发现它给的优惠都是很根底的点位，并没有更“劲爆”。
有意思。
原本年末应该是“钜惠霸屏”的，但本年“成色一般”，乃至还不及9、10月份来的“重磅”，更赶不上6月份的年中冲刺。
为什么呢？
从表面上看，有的冲不动了，横竖也完不成使命，就这样了；有的现已完成使命了，也不着急了；或许赶不及在年末签约回款，也不费力了。
但假如从全体行情趋势视点来看，还有更深层的原因。
02
原因之一，商场真的究竟了。
不夸大的说，许多盘经过半年玩命透支、挥泪大促销，再优惠就该破产了。
像团泊西的荣盛秀丽学府，地价1万，前一阵卖1万1；万科翡翠大路地价2万2，高层卖2万4；团泊东一些盘，均价现已降到6千+……
除了贴地飞翔的，便是紧缩的只剩本钱了，根本上没有再降价的空间了。
即使再减本钱，也仍是有本钱的，钢筋水泥总得买吧，各种税费总得交吧。
现在做一个项目平均赢利在7%左右，有的3%、4%也做，简直找不到10%的。
所以，假如现在再玩命打折，有的开发商真的会“部分破产”。
原因之二，方针放松呈现了。
12月18日，广州花都又放松限购了，契合条件的本科，不限户籍，无需社保就能买房。
从10月开端，“楼市松绑”音讯在各个城市之间此伏彼起，咱们都在打听。
深圳、成都、广州、佛山、青岛……私自放松，一城接一城。
当然，也总有一些城市“不供认”，比方南京、海南、北三县。
这一轮，不少一二线城市都开端冒头，这是风向标。
不管是“优化限购方针”，或许是“人才引进”，仍是“开展工业”，背面都是楼市在松绑。
高层开会也定调了，房住不炒是必定的，关键是“全面落实因城施策”，下一年各地方政府将有更多的“自主权”。
商场心情瞬间被反转。
怪不得有开发商直言“本年就这意思了，我就等下一年小阳春了。”
信号现已适当激烈，不必等下一年，现在楼市就按捺不住了。
11月天津新房成交量现已呈现翘尾的预兆，签约会滞后，12月的成交量还会更高，这代表楼市现已预备复苏。
数据来历：中指研究院
这两层原因导致本年年末新房优惠没呈现“惊雷”，由于开发商知道，下一年春天会比较温暖，没必要现在持续割肉。
03
从岁末看下一年。
根据方针以及本年的行情，猜测一下下一年的三个概率：
回暖是大约率事情；
相等是中概率事情，不太或许大打折，但小打折会有；
跌落是小概率事情。
为什么说跌落是小概率事情？
原因之一：开发商的本钱不具备跌落的根底了。
开发商能够赢利低，但要让它跌到本钱里太多，是不或许的。
本年才是真实的“商场底”。
原因之二：政府不允许。
中心经济工作会议现已强调了，下一年全部都要“稳”字当头，无论是楼市仍是经济，有必要确保根本面。
并且2020年是全面建成小康社会决胜之年，政治能够不明白，但醒悟认识得有。
究竟一切数据和方针都指向2020年是一个触底反弹的年份。
原因之三：买房需求压抑太久。
从2017年调控开端，天津揉捏了太多的购房需求。
特别在本年，的确房价又下了一个台阶，购房者买涨杀跌的心思特别显着。
举个不实名的比方，河北区某项目，开端推出了9折优惠，一时刻成交量很大；后来变成85折，也还能够；但之后就开端8折、75折，这样一个时刻段反而卖不好了，买房人觉得或许会持续降。
这是个例，但也能代表商场，所以本年买房人的张望心情反常浓。
事实上，成交量不高，不是没人看房，而是看得多，买的少，成交周期在拉长。
需求不会消失，只会推迟，刚需是需求，改进也是需求。
本年年头开端看房的，年末根本就下手了；那年中开端看房的，下一年年头会不会下手？
现在二手房带看量便是个很好的比方。
数据来历：贝壳找房
10月的带看成交比遍及很高，大约带看30-40次才有一套成交；
但从11月开端。特别到了12月，这个比值在下降，现在带看20-30次就能有成交。
这说明买房人张望心情在散失，做决议的周期变短了。
除了方针放松的预期以外，许多人都以为价格现已触底了。
从几个售楼处的反应来看，现在买房人急躁心情开端繁殖。
常常有买房人会问：能不能再多给几个点的优惠，要是给我就买了！
这便是买卖双方之间的博弈。
假如把时刻拉回2个月曾经，或许开发商真的会退让；但现在，开发商现已“博”不动了，根本都不会再降价。
特别是最近卖的好的项目，证明购房需求开端开释。
比方中交海河第宅，接连4个月都是单价4.5万/平米以上的销冠，本年的出售使命现已提前完成，双12活动之后，优惠就都中止了。
从项目视点来说，也的确没有必要再给扣头了。
或许，开发商最难的时分现已过去了，现在对购房者来说反而是个难关。
所以，现在这个时刻点，或许便是买卖双方终究一次博弈。
究竟到了下一年小阳春，买房人简直不存在“博”的时机。
04
尽管咱们说下一年楼市回暖是大约率事情，但楼市依旧是分解的“二八规律”，只要20%的房子有提价时机。
那这20%的楼盘，除了供给很少的板块以外，大部分都将出自市区。
事实上，每一轮楼市由跌转涨，都是从市中心开端。
回忆上一轮周期的起点，2016年比照2015年涨幅最高的区域，根本都来自市区。
以南开区为首，涨幅高达51%，河北区、河东区、河西区、和平区涨幅都到达33%以上，与环城和远郊区域构成鲜明比照。
下一年也不会破例，春江水暖鸭先知，不只会从中心方位开端发动，并且会从好地段、稀缺度高的产品开端。
咱们仍以南开区中交海河第宅为例，这是典型稀缺度较高的项目。
老城厢是天津的有钱人区，而它便是老城厢的终究一块地，未来老城厢不会再有新房供给。
别的，中交海河第宅是中营小学的学区房，并且不约束上学名额。
要点学区新房原本就稀缺，况且项目仍是老城厢的要点学区新房。
除了能享受到周边富贵的商业，比方仁恒购物广场、新世界百货、大悦城、天佑城等，中交海河第宅还将引进万达广场，这种高端商业的密布度，放在全市看都是最强的。
这样的项目，势必是反弹的“排头兵”。这就跟股市相同，反弹肯定是从绩优股开端，楼市也同理。
特别是本年地王入市，房价天花板现已挑破，现在最高价已达6万+，价格体系提高后留下的空缺，必定会被添补。
高价不或许降下来，仅仅市区相对的贱价向上拔，这就给稀缺产品留出了提价空间。
05
楼市经过一年的跌宕，咱们也感触到了，天津的方针，更多的会只做不说。
有很大的或许性是低沉的铺开，谁也不知道是哪天。
但是假如呈现，商场改变会很快。
现在已至年末，咱们应该站在当下看下一年。
楼市中的任何改变都或许是下一年行情的“预告”，缕清逻辑，才干把握住节奏。
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