摘要：咱们咱们都以为一二线商场自2017年起在强调控下周期性削弱，近三年出售保持相对低位，2019年需求开端开释，叠加以推盘添加与预期改进，估计改进继续性较强。
出售下行压力加大，2020年估计负添加
从出售方针来看，2019年1-10月的商品房出售面积为133,251万平方米，同比上升0.1%，较1-9月收窄0.2个百分点，其间，10月单月出售面积同比上升1.9%。1-10月的商品房出售额为124,417亿元，同比上升7.3%；较1-9月扩展0.3个百分点。其间，10月单月出售额同比上升9.7%。
从价格方针来看，1-10月的商品房出售均价为9,337元/平米，同比上升7.2%，较1-9月扩展0个百分点。其间，10月单月出售均价环比下降1.2%。从库存方针来看，10月末商品房待售面积为49,323万平方米，同比下降6.6%，较9月末削减23万平方米，其间，住所待售面积削减125万平方米。
2019年以来，全国楼市降温显着，多月出售面积同比负添加。三季度以来，随同房企加快推盘，以及部分城市调控方针结构性松绑，出售企稳上升，10月单月出售面积增速1.9%，前10月累计出售面积增速0.1%，年内首次回正。出售强于年头商场预判首要因为：1）三四线城市出售耐性强于预期，棚改暂停未构成断崖式跌落；2）融资收紧布景下房企加强推货力度，去化率上升；3）“因城施策”方针指导下，部分城市出售热度上升。
图：商品房竣工面积及出售面积
展望2020年，咱们咱们都以为1）因为房企以价换量、加快推盘的边沿效果递减，20年全年出售面积将同比下降；2）棚改力度或超预期，三四线成交耐性微弱；3）一二线城市需求继续开释叠加预期改进，成交改进继续性较强，2020年仍将优于大市；4）结构上来看，龙头房企出售将继续强势，拿地及融资多重优势下，职业集中度将进一步提高。
一二线成交需求继续开释，20年继续优于大市
结构上而言，一二线城市出售在2019年呈现强势复苏：在咱们要点盯梢的30个城市中，2019年1-10月，一线城市商品房成交量累计同比添加15.2%，增速领跑全国；其间3-6月均完结超越30%的累计同比增速，呈现显着的“小阳春”现象，随后见顶回落，但仍相对活泼。而二线城市在上一年高基数布景下，19年1-10月累计出售额与上一年根本相等。一二线城市从18年3月同比增速最低点开端已接连复苏超12个月，并且在19年4月再创新高，显示出一二线城市的商场需求正逐渐开释。
咱们咱们都以为一二线商场自2017年起在强调控下周期性削弱，近三年出售保持相对低位，2019年需求开端开释，叠加以推盘添加与预期改进，估计改进继续性较强。与此一起，因微观流动性继续宽松，远期房贷利率有望进一步下行，一二线城市关于流动性更为灵敏，因而咱们咱们都以为2020还将能有优于大市的体现。
图：2013-2019年一线城市1-10月累计成交量
图：一线城市成交增速领跑全国
三四线出售或将陡峭下滑，棚改方案20年超预期
三线及以下商场成交热度则估计将继续陡峭下降：自16年起出售继续转暖，直至上一年四季度开端收敛，本年全体缓步下行，叠加2019年拿地力度的收窄，咱们咱们都以为天然需求的开释叠加供应力度的削弱都会导致出售回落。一起，本年直接缩量50%的棚改力度也会在下一年充沛实现。最终，三线及以下商场关于流动性相对钝感，这些都会成为三线及以下商场的连累要素。但2020年棚改力度或超商场预期，带动2021年及今后出售添加。
2014年以来，棚改钱银化关于全国尤其是三四线城市的房子销量构成了明显拉动。据咱们预算，2015-2018年，全国棚改钱银化别离去化库存为1.5、2.5、3.1和2.5亿平米，别离占比2015-2018年出售面积的13.5%、18%、22%和17%。但因为2019年棚改套数呈现约50%的断崖式跌落，或导致2020年出售动能下滑。
另一方面，2019年棚改完结状况及2020年方案完结套数或将超商场预期，首要因为2018-2020年方案再改造各类棚户区1,500万套，其间2018年现已完结580万套，到2019年10月，全国棚改方案已完结300万套，超越全年方针；咱们依照完结速度线性外推，估计全年完结约360万套，大幅超越年头方案。
一起，2019年中心经济作业会议上，提出要加大困难群众的住宅保证作业，一起要加强城市更新（比方棚改）和存量住宅提高（比方老旧小区改造）的作业，咱们咱们都以为尽管2019年棚改方案大幅减缩，但2017年提出的三年1,500万套棚改攻坚方案，仍约有514套未完结，下一年是攻坚方案的最终一年，棚改建造力度或超预期。
从钱银视点看，1-10月典当弥补借款(PSL)新增2,611亿元，同比下降58.1%，当月新增规划4-8月负添加，随后9月起从头开端投进。棚改方针在年中急刹车后，三季度起从头调整再上路，金融方针也予以更多的支撑。
展望未来，咱们咱们都以为在棚改削弱的布景下，三四线城市出售会陡峭下滑但出售耐性犹存，原因有以下几点：1）2019年棚改完结套数及2020年方案完结套数或将超商场预期；2）在“一城一策”微观方针下，部分出售额或房价下滑较快的城市方针放松预期走强，对冲出售下行危险；3）“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀一体化”等都市圈战略不断深化落地、都市圈内三四线城市人口或将保持正流入，带动购房需求；4）棚改钱银化安顿资金划拨与到位、居民拿到补偿款与构成购房行为之间的时间差，均会滑润需求曲线。
图：2013-2019年棚改钱银化安顿方案与完结状况
图：PSL期末余额与每月新增额
