深圳写字楼怎么了？租金下降、空置率上升、销售额惨淡成为其摆脱不了的魔咒。
根据第一太平戴维斯公布的多个方面数据显示：自2018年四季度以来，深圳甲级写字楼租金连续三个季度下滑，从2018年第四季度的234.8元/㎡/月下跌至2019年第三季度的208.3元/㎡/月，空置率则由2018年第四季度的18.1%上升至2019年三季度的22.4%。
来源见水印
与空置率上升相辅相成的是，深圳一手办公类物业的销售率也是相当惨淡，近一年时间，销售数据屡屡下跌。
据中原研究中心多个方面数据显示：2019年上半年，全市一手办公总成交面积同比下滑1.68%；7月份，成交面积环比下降23.85%；8月份，成交面积环比下降17.27%；9月份，成交套数环比下降9.60%；10月份好不容易套数面积小幅回升，结果11月份又大幅下降，成交面积环比下降54.8%。
来源：深圳中原研究中心
如此扎心的数据，深圳写字楼市场还能好吗？
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卖了一年多，
蔡屋围甲级写字楼国速世纪大厦只卖出两套
写字楼市场惨淡，即使是深圳传统高端商务区——地王蔡屋围商圈里的甲级写字楼也不能幸免。
据咚咚找房市场一线调研多个方面数据显示：该区域办公楼租金同比下滑10%-15%，整体空置率约在20%左右。
为了核实该数据是否真实可靠，楼校长上周进行了实探，结果发现市场情况比上述数据更加惨烈。例如位于宝安南路的国速世纪大厦，自2018年9月份开盘以来，129套办公产品只卖出去了2套！
国速世纪大厦目前已经完全建成，在周边一众老旧住宅中显得特别高大上，位置交通也还不错，距离3号线、9号线换乘站红岭站约700米，步行几分钟即可到达。
项目分A座和B座。其中A座是商务公寓；B座是办公产品，共29层，每层约1400㎡，管理费18元/㎡，只提供普通的来访登记、客户引导等服务。此外，项目1-4楼为商业，招商银行、全家、星巴克等确定入驻；5楼是多功能平台，有健身房、茶室、书吧等公共空间。
从内部装修档次来看，项目算是甲级写字楼的平均水准，共有7部电梯，实行高低分区。
每层楼都设有公共卫生间和茶水间，虽然基本需求都能满足，但是公共通道还是显得很狭小，走在其中很有局促感。
在咨询过程中，销售告诉楼校长，本项目备案了12-29层共计129套办公产品，全部对外销售，备案单价5.2-6.5万/㎡，现阶段除了12楼和15楼可以散售之外，其余楼层全部整售（整售价格可以优惠，还能提供定制服务，包括高品质物业服务等）。该销售称，截至目前项目卖得很不错，有许多大客户已经包下不少楼层，散售户型也所剩不多，接下来可以卖的套数非常少。
但楼校长查询了住建局官网，发现国速世纪大厦是2018年9月20日拿到预售，9月26日开盘销售，如今一年过去了，只有两套产品显示已备案。
上下滑动查看住建局备案情况
众所周知，网签备案往往具有一定的滞后性（可能会延迟一个月），抱着国速世纪大厦也许是近两个月才突飞猛进有了大量成交的心态，楼校长又查阅了中原研究中心对于办公市场的调研报告，结果显示11月份虽然罗湖一手办公产品成交不错，但也是招商中环、粤海城等楼盘的功劳，而国速世纪大厦却是“查无此人”。
来源：深圳中原研究中心
总之，无论是官方公告，还是市场数据，国速世纪大厦的真实销售成绩与现场销售口径大相径庭。为了营造热销假象，开发商也是煞费苦心。
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出售产品切割成小面积，
“曲线救国”的套路行得通吗？
除了大声吆喝，为了取得好成绩，开发商在源头也下了不少功夫：
1、打造超小户型办公，买入门槛降低；
2、入驻企业不设限，准入门槛降低。
楼校长现场了解得知，国速世纪大厦办公产品层高约4米，实际使用率约68%。除了一套393㎡产品，其余产品面积都很小，在129-258㎡之间，也就是说，该办公产品最大的室内实际空间只有175㎡左右，甚至还不如一个豪宅大……
楼校长看了一套258㎡，虽然光线还不错，但室内空间确实不大，按照《办公建筑设计规范》标准，普通办公室每人使用面积不低于3㎡，因此该间办公室最多只能容下不到60人办公。而这套产品目前正在搞特价，均价4.7万/㎡，总价约1200万就能买到，几乎是在最低备案单价上打了9折。
最小建筑面积129㎡的户型，总价则在770万左右，有限的使用面积不仅限制了办公人数，还导致室内光线也不充足，即使在室内绝对没其他物品的时候光线也很一般。
当楼校长对如此小面积的办公产品能引进什么样的企业产生质疑的时候，销售表示正是因为面积小，所以目前对入驻企业资质并不设限，而且由于没有门槛，所以更能吸引租户，买入之后不需要过多的担心出租问题。
不过，楼校长认为销售的话并不可靠，将写字楼分割成小面积出租，虽然短期内会相对容易租出去，但带来的弊端是入驻企业的门槛降低，企业实力弱，租赁的流动性也会加大，而这对于持有者来说都是非常不划算的。
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深圳写字楼为什么这么难？
按理说，国速世纪大厦作为蔡屋围区域内目前唯一在售的一手写字楼产品，应该能得到市场的一定认可才对，为何真实的情况如此尴尬呢？
从整个市场来看，原因是多方面的。
首先，深圳甲级写字楼价格涨幅太高了！据第一太平戴维斯统计，深圳甲级写字楼价格指数过去十年增长了120%，价格增幅超越香港，位居大湾区第一！
写字楼指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租），此处为深圳写字楼成交价格指数，数据及图源：第一太平戴维斯
其次，深圳写字楼还累积着天量库存。据统计局官方多个方面数据显示，从2017年开始深圳写字楼新开工面积增加，2017年新开工面积883.6万平方米，2018年新开工863.8万平方米，而2019年上半年深圳全市甲级写字楼存量已达到553万平方米。
一般而言，写字楼工期在3-5年左右，就从另一方面代表着到2021年，深圳写字楼总存量或将突破千万！就算每人按10平米办公面积计算，未来几年深圳新增写字楼可以容纳近100万人，可以说这相当于再造一个深圳CBD......
来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
最后，在价格持续上涨、存量增加的情况下，市场经济下行，市场需求在减少。深圳房地产研究中心李宇嘉博士认为，2019年国家对金融P2P行业监管力度进一步加大，让金融P2P行业步入了最为艰难时刻，深圳金融中心地带的很多P2P企业，要么被清退，要么主动离开。在短期内，一大批金融P2P企业集体撤退，在没有同等数量企业入驻的情况下，深圳甲级写字楼空置率当然就会出现大幅的上涨。
在这样的市场背景下，国速世纪大厦虽然占据了罗湖较为优质的地段，但开发商给自己产品的定位却存在极大的问题：
根据今年9月罗湖区政府发布的红岭新兴金融产业带规划来看，蔡屋围地区的目标是打造金融总部经济，未来将集合银行、保险、财富管理、大型券商以及资产管理公司总部办公，形成区域金融核心。
但尴尬的是，国速世纪大厦将办公面积分割得如此之小，与定位本就高大上的金融总部企业在外形气质上格格不入，这种悖离市场需求的操作只会让其陷入更加尴尬的境地。
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