作者 | 诺桑布里庵
数据支撑 | 勾股大数据
2019年末，我国楼市越来越朝着“精分”的方向开展。
到了月底，300万以下人口的城市现已铺开落户约束，紧接着又有爆炸性新闻说北京二手房价现已连跌两年半，部分楼盘跌幅挨近20%首付跌没了。
还有那个磨人的LPR，今后利率基准要从上下浮百分比变成LPR加减一个固定点数，这玩意对借款者和银行究竟是利好仍是利空，议论纷纷。有人说加减固定点数其实是为银行保住了赢利空间，但从今日盘面来看，银行股没什么反响。
一天之后，新的《证券法》公布了；注册制说来就来，跟着我国版“团体诉讼”也有了雏形。可是股民又开端忧虑了，自己手里一堆垃圾股会不会成了团体诉讼的“方针样本”。
这个12月，工作真的不少。种种信息提示，商场正在悄然变天。
记住我国某私募大佬说过一句名言，“放到10年、20年之后看，A股商场上90%的股票都要归零。”这振聋发聩的逻辑或许正在走向证明。而楼市，未来是否也会遵从着相同的“二八”乃至“一九”规律呢？
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这两年，二手房商场阅历了什么？
看图说话：先看4幅重磅干货，最近1年半北上广深各大城区二手房均价走势图。
以2018年4月为基点（100），由图可见，北京二手房价格各大城区在2018年下半年遍及又一波上涨，在2019年3/4月份部分城区有上涨（如延庆、海淀、东城、密云、通州、大兴等），部分城区相等（如昌平、怀柔、门头沟、房山等）。到了2019年四季度，简直全部城区房价均呈现跌落，通州、延庆、门头沟等城区跌势迅猛。
上海与北京不同。假如以2018年4月为基点，则上海各大城区房价遍及分解；2018年6/7月份除了崇明房价鹤立鸡群之外，黄埔、长宁、闵行等城区上涨，而奉贤、松江、青浦等区跌落。2018年四季度宝山区房价跑出。到了2019年小阳春之后，各区房价仍在普涨，现在并未呈现普跌态势，且崇明的房价再度跑出。
至于广州，广州在2018年二三季度除越秀区之外各大城区房价普涨，后根本在高位保持。2019年头小阳春效应并不激烈，而2019年二季度之后细微跌落。
最逆天的仍属深圳。深圳2018年中坪山与大鹏房价一波暴走之后，在高位保持。其它各大城区除了盐田之外，皆有遍及上涨。特别是本年三四季度，宝安、南山、福田、龙华等城区房价都有昂首之势。
事实上，最近两三年各大城市房价遍及上攻乏力之际，深圳仍能够保持鹤立鸡群，一方面是受“大湾区”概念利好，另一方面则是对“社会主义先行示范区”的未来神往。深圳现在落户条件宽松，来自全国的富豪占据于此，购买力真当不是盖的。
再看看二线城市。
至于二线（强一线）城市中，例如南京，除了单个偏远区域（溧水和高淳）之外，市内各大城区房价仍有显着的涨幅，其间2018年夏日以及2019年小阳春涨势较好。
杭州的状况相似。杭州在2018年二三季度以及本年小阳春涨幅显着，且各大城区共同行情。但到了本年三四季度，西湖、上城、下城、江干等四大主城区的房价进入跌势，萧山区的房价也呈现了必定的跌落，但全体上都没有跌破2018年4月的价位。
归纳起来，上述提及城市中，上海和深圳的房子遍及抗跌性较强，而广州、南京相对平稳，而杭州和北京的跌势显着。各城市的不同城区之间也呈现了显着的分解，特征也各有不同，有的城市是市中心在跌（例如杭州），有的是市郊在跌（例如北京），而有些城市则是市区平稳、市郊补涨（上海和深圳）。
房价分解的特征及其背面所折射出来的逻辑，现已益发清晰明确了。
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哪些房子“首付跌没了”？
这几天网上盛传北京有许多小区的价格扑街，间隔2017年的高点跌去20%，“首付跌没了”，这些是不是真的呢？
答案：是真的。有图有本相。
先来验证一下最近炒得最热的房价扑街的融景城。融景城坐落北京西郊门头沟区，紧贴西五环外侧，间隔最近的地铁站苹果园站大约1km多一点。
数据来历：链家二手房成交价格记载（下同）
这里在2017年4月早年主意7w+的价格，两年后现已跌破6万。在本年11月最新的成交记载中，现已看到5万出面的贱价，间隔高点跌幅挨近30%。尽管不是同一套，但就单价核算，假如考虑税费，亏本20%应该是妥妥的。
下面看望京。望京也是二手房降价的重灾区。望京新城小区，建造时刻在2000年前后，房龄20年。毗连望京SOHO，有两条地铁线交汇。这里在2017年一季度价格早年迫临8万，一年后在7万左右，而现在价格遍及在5-6万之间，乃至跌破5万。
用5万与8万比较，也根本上跌没了一个首付的空间。
相同是望京，国风上观，典型的改进型住所，在2017年一季度遍及价格在9-10万，一年后跌破9万，而现在成交价最低现已跌破7万。7万与10万比较，也是妥妥的30%，一个首付。
上面这些都是实在的成交价格。可见，北京许多小区二手房价格都呈现不同程度的跌落。
即使谨慎意义上讲，2017年一季度买入的那波人，未必都在现在卖出浮亏变实亏；但跌幅是显着可知的，一旦要出售变现，只能比这些更低。
记住那些年，“京沪永久涨”是多少人永不变的图腾，政治与经济中心、工业兴旺、人口流入、现已久居的人们繁殖子孙……无穷无尽的“刚需”，连绵不断的购买力。
可是今日，看了北京这一年下一个台阶的房价，“永久涨”的神话，无情地破碎了。一个冷冰冰的问题是：刚需都去哪了？
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刚需都去哪了？
在上一篇《楼市隆冬？仅仅是你一厢情愿》那篇文章里边，咱们说到的我国楼市的一个奇幻模板——鹤岗。
鹤岗地处黑龙江高纬度寒带，一年之中有半年在天寒地冻中度过，早年是一个煤炭重镇；可是跟着去产能与环保方针的深化，那里的工业开端凄凉。本年8月份，鹤岗爆出“白菜价”的房价：一套正常有房有厅的单元房，总价只需个位数字。
其时人们都以为扑街了。可是没过多久，那里的房价竟然开端涨了，而且一涨便是百分之二三十！
后来有记者跟进报导，发现原本是一些全国各地的流浪者去哪里买房，与其寄蜉蝣于六合，仍是有个安身落脚的小窝更好，哪怕是高纬度寒带区域，哪怕是异地异乡。何处是故土？此处安身，便是吾乡。
而百分之三四十的涨幅，说来也简略。一套原本5万的房子，涨到6万，便是20%了！
什么是刚需？刚需只需在买房这两个字上是“刚的”，其它全部都能够商议：何时买、在哪里买、乃至去哪个城市买，都存在变数。可繁可简，可考究可迁就：这便是刚需。
刚需是没有节操的。在安居乐业与昂扬的价格之间，“刚需们”会做出根据本身条件的挑选。现在西部城市开端大力抢人，就有人去那里落户。早年挑选北上广深是为了开展，现在挑选成渝郑西是为了安居：这才是刚需。
高抛低吸挥洒自如的都是有钱有闲的有钱人。懂楼市的人有一句老话，叫做：跌市无刚需。
用买卖行当里边的一个术语，刚需是价格的接受者（price taker）。已然这样，那么能够影响价格的price maker是谁呢？
站在为广大人民群众示威的姿势上，我只好把这部分能够影响楼市价格的人叫做“炒房者”吧。事实上，“炒房者”不是固定的一群人。
当房价暴升引发遍及焦虑的时分，刚需便是“炒房者”的一部分；当棚改制作很多钱银的时分，那些被拆了房子手握重金的棚户居民，便是“炒房者”的一部分。当商场成交清淡，有些死多头忧虑自己手里的房子价值降低的时分，他们会和一些媒体自媒体联合起来搞工作，你们有没有发现进入12月，遽然全部地产号都开端宣扬买房子吗？他们都是“炒房者”。
炒房者对楼市的效果在于：影响边沿价格。
商场机制告知咱们，房价不是一群需求房子的人和一群有房子的人做在一同商议出来的；房价是在买卖过程中，经过喊价和询价定下来的。一套原本1000万的房子，你一口价1500买下来的，紧跟着其它业主也会把价格调到1500；这时这套房子就被你炒起来的。
至于你喊1500的原因，或许是你有钱，或许是你怕喊低了买不到，或许是你走自己的路让他人无路可走，又或者是你喊出了1500买下来，房东暗里给你250，这多出来的500就全当赢利，平分。
总而言之一句话，制作业搬运、年轻人没有希望、经济增加乏力，这些都不是房价跌的必定理由。在有些状况下，只需一向有人买，而且不停地抬价，房价或许一向都不会天然跌落。
两个极点的模型。第一个模型是价格不设限，只需两个人炒作，你一口价我一口价，这样房价能够一向涨。第二个模型是购买力不设限，两个人一个有房子另一个租房子，有房子的人靠租金堆集财富，能够一向买房，最终土地落入少数人手里。
这两个模型都是正反馈（positive feedback）的自我加强（self-enhancing）形式，会导致房价长时间上涨不跌，乃至与一个城市的根本盘也无关。
当然，这也便是深圳的业主们敢一口气把价格从1000-1100邻近一口气叫到1500乃至1800的底气。这是侥幸心理：你叫了，有人买单，那价格就算是炒上去了。除此之外还在烘托一种严重的气氛，引发无房者的焦虑。
面临这种玩法，有关当局不论就说不过去了，所以住建局敏捷反响，禁了这个小区的网签。
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定论
所以，在房价这个事上，我历来不相信商场的力气能够天然出清，有必要靠方针调控。
而北京房价能够持续两年跌落，为购房者减轻压力，调控方针的效果是非常大的；在这一点上，北京为全国带了一个好头，值得点赞。
但方针调控的方针，应该定在预期上，而不是详细价格。我国房价承载了太多家庭的财物装备与财富保值的功用，大跌是不允许的。只需“一向涨一向爽”的预期被打掉了，就足够了。
至于未来的走势怎么看，我以为应当捉住“分解”这个主旋律。就分解而言，有些城市房价必定会天然回落，势不可挡，未来会有更多的城市变成鹤岗；当然，一起还会有许多城市的房价是抗跌的，一线城市的中心城区、强二线、二线城市的某些城区。
此外，还有一个副旋律，是炒作与方针的博弈。能够预见的是，炒房的惯性会持续一段时刻，给点阳光就绚烂的节奏，一方面我国有不少人靠这个养家糊口，以及几年前顺势加杠杆杀进去的人，为了解套也会动不动就做一波行情；可是，“房住不炒”的基调会持续，大范围普涨就不要再期待了。
一句话，方针担当在北京，炒房担当是深圳，这一南一北也是洋洋大观。未来，且看深圳持续涨，仍是北京持续跌。
