周末央行对于未来房贷利率又出了政策，对存量房贷，明年3月开始可以自由选择是执行原合同（即采用固定利率方案）或者与LPR挂钩（即采用浮动利率方案）。其实作为一个金融从业者，这还用选吗？答案岂不是明摆着了吗？怎么可能会有人选择执行原合同？
不过考虑到有些朋友对这个并不是很懂，下面我简要分析一下：
1.选执行原合同好，还是选择与LPR挂钩好？
对于存量个人房贷，央行给了两个选项，一个是维持原合同不变，另一个是与LPR挂钩。为了方便大家理解，我们就先从原合同说起。
既然大家有了原合同，那说明肯定是买过房了，原合同的机制我相信不用多讲。简单来说就是基准利率按照上浮、不变和下浮三种方式来进行定价。比如说上浮10%，在基准利率是4.9%的情况下，也就是5.39%；上浮20%也就是5.88%。换言之，原合同模式原先设计的时候就是一种浮动利率的方式，浮动的机制是跟随基准利率浮动（这一点买房稍微早一点的朋友可能会经历过，也就是2014年调整利率的那一波）。
但是随着基准利率这个词逐渐退出历史舞台，也就是说基准利率今后不会再更新，会永远的定格在4.9%，那么选择执行原合同的方式，就从原本跟基准利率挂钩的浮动利率，彻底变成了固定利率。举个例子，原本上浮10%的房贷，选择执行原合同方式，那么就一直是5.39%，永远都不可能变，不管市场有什么大风大浪。哪怕LPR上升到50%，它也是5.39%，哪怕LPR下降到0%，它也是5.39%。所以这种方式也可以认为是“固定利率”方案。
再看另一个方式，选择LPR挂钩的话，实际上的意思就是类似于以前跟基准利率挂钩。但这个只是类似并不是完全相同，因为过去是按照百分比浮动挂钩，现在是按照基点加减挂钩。换句话说，原先是按照乘法来挂钩，现在是按照加减法来挂钩。
举个例子，原先的做法是基准利率上浮10%，在基准利率是4.9%的情况下对应的是5.39%。同样的LPR是4.9%的话，这个利率对应的是LPR加点49个基点，也就是+0.49%。假如基准利率和LPR都上升到10%，那么原先的做法是10%*1.1=11%，但是在LPR下的利率是10%+0.49%=10.49%。
不过这个变动并不是我们最关心的，我们只要知道，选择LPR挂钩的方式，同样会随着LPR变动导致房贷变动的。简单来说，这种方式也可以认为是“浮动利率”方案。
那么固定利率方案和浮动利率方案孰优孰劣，就取决于未来利率的变动，利率上升前一种合适，利率下降后一种合适，这个是简单分析之后大家很明显能看出来的。
2.为什么说跟LPR挂钩是最优选择？
由于前段时间前央行领导周小川已经在公开场合说了，今后要避免我国过快进入“负利率”时代，这已经在很大程度上能够说明未来LPR会降，因此选择LPR挂钩是最优选择。
但是我相信我们大家不止是想知道这种以新闻推测的表面逻辑，那我就尽量用简单的语言来说一下两个核心的判断，一个是未来10年LPR等各种利率为什么大概率会下降，以及未来20年内即使利率上升也不可能超过现在的水平。支撑这两个判断的有三个因素。
第一个是从短期来看，适度宽松的货币政策下利率肯定会下降，这个也是国家未来经济政策的重要一环。从2008年开始，全球都在危机后缓慢复苏，我们国家也不例外。这几年大家也都感到经济下行压力很大，所以作为刺激经济的宏观调控手段，国家这几年对于货币政策一直是中性加适度宽松，而且目前来看未来几年还会坚持，特别是一些非公有制企业亟需扶持。LPR从出现到现在，已经降了0.05%就是很好的例证，所以未来LPR大概率还会下降。
第二个是从利率的实质来看。什么是利率的实质？利率对应的投资和储蓄，说白了就是放弃今天能用的钱，换回明天能用更多的钱，因为损失了今天就能用所以要得到一定的补偿，这个差异就是利率。这个是对利率最白话的一种解释，那么从这个视角来看，利率要跟经济稳步的增长率相挂钩才是合理的。
常看我文章的朋友都知道，从第三次工业革命以后，世界经济都苦于没有爆炸性技术创新，经济稳步的增长难以再保持前两次那样的快速，而是进入相对的停滞和放缓的阶段。所以，多的我不敢说，但是至少未来10年全世界经济增长还不可能进入高速阶段，那么全球的利率水平，包括我们的利率水平都会处于低位。
第三个是从经济全球化角度来看。未来我们肯定是世界经济大国中的大国，加上人民币汇率的开放以及我们和世界经济深度融合，我们的利率水平将和世界其他几个国家的利率水平更紧密的联系起来。而其他几个国家没有我们国家的制度优势和经济优势，很多国家已经很长时间在低增长、低利率下徘徊了很多年。因此，在这样的大背景下，我们国家基础利率高的“一枝独秀”的情况，未来肯定是看不到了，所以我个人认为就算是利率再回到上涨周期，也不可能比现在高。
因此，简单来说，未来利率下行基本上能够合理预估，选固定利率的要么就是被银行忽悠了，要么就是憨憨。
3.理解这个政策的合理性，合理推测这个政策对房价至少不是利空
其实很多朋友关心这个政策对房价后面有没有影响。说实话，我在看到这个政策的时候，最大的感受就是，这个政策放在这个时点推出，非常的合理。（重点是合理！）
一方面，前面已经说了利率下行是大概率事件。那么2019年8月以后买房的是跟LPR挂钩，而之前都是跟基础利率挂钩。那么跟着时间推移，后买房的因为跟LPR挂钩，房贷利率蹭蹭蹭的降，而先买房的还是那种“高高在上”的利率，那先买房的岂不是要骂娘？再说了，本来利率调控政策也不是来调控这些先买房的，对吧？
另一个方面会稍微复杂一点，涉及到房贷和信用贷的关系。用常识来判断，房贷一定会比纯信用贷利率低，是因为房贷有首付款、有抵押品、有收入审查，所以房贷有这么多东西守护（美国人搞的次贷除外），利率自然要比信用贷低。这个是全世界金融的通行做法。而且，如果信用贷的利率比房贷要低，那么一定会有人来套信用贷，通过不断借款、还款的方式来替换房贷，进而导致房地产市场受到巨大的金融冲击。
已知未来利率会下行，如果存量房贷不作调整的话，那么一定会有人通过套取信用贷的方式，对房贷进行“提前还款”等类似于贷款置换操作，从而对金融市场稳定造成很大的影响。
已经知道这个政策非常合理，就可以预见这个政策对房价的影响非常小。如果说维持原固定利率不变，那么因为之前买房特别是2017-2019年之间买房的部分人，他们又是“高位接盘”，又要受到高利率的“双重打击”，会有一定的卖房动力，这样才有可能形成利空。
而这次调整，因为利率下行的因素在，所以今后一些炒房族房贷的压力小了，房租又不能及时调下来，因此没有利空房价。长期来看，房贷利率跟着LPR进一步下行的压力还在，各地自由加点能不能抗住这种压力，还不好说，而且还要考虑到信用贷作为房贷利率天花板的影响。所以指望这个政策让房价下降，恐怕真的很难。
