家住普陀的王女士，刚搬入新别墅，就收到了政府有关部门发送的拆违通知书，要求王女士撤除一楼花园墙体，因为该部分墙体是“私搭违建”，但这部分墙体分明是开发商许诺的“买底楼送花园”，究竟是怎么回事呢？
一同走进上海市第二中级人民法院近期审结的这起案子。
案情回忆
开发商许诺赠送的“花园”是违章建立
2016年，王女士与某房地产开发公司签定《上海市商品房预售合同》，约好王女士购买某小区102室房子，在购房合同中约好：
如所购房子归于底层的，则买受方享有与之对应的底楼地上花园运用权但无所有权，此花园选用“美化或结合其他方法”进行分隔，并以实践交给现状为准；
买受方有必要恪守小区办理规则、不得阻挠物业办理企业因小区的公共事务进入花园、不得改造花园内的公共设备、不得因花园的运用权向出售方建议补偿、不得对其他买受方的花园运用权持有异议且因此而免除或建议购房合同无效。
王女士付清房款后，房地产开发公司交给了房子。交给时房子外围由房地产开发公司作了关闭式的实心墙拦隔并加装门禁设备，墙内即为弥补条款约好的花园区域。
2018年间，政府各部门以“私搭违建”“占用共用部位”为由，对花园墙体及门禁进行了强拆。
为此，王女士将房地产开发公司告上了法院。
法院裁判
“许诺赠送”是卖点，返还部分购房款
王女士以为，购房时，房地产开发公司许诺“买底楼送花园”，并且在王女士所观赏的楼盘展现模型和样板房的外围有实心墙围组成的花园。交房时，房子也有墙体围合而成的花园。
现在房地产开发公司尽管将实心墙改为了“绿篱”，但政府有关部门又发出了法令通知书，要求将“绿篱”撤除整改。
房地产开发公司为了到达高价出售房子的意图，成心隐秘花园部分是公共绿洲的现实，诈骗购房者，故要求房地产开发公司交还王女士房款的10%；付出购房款利息；补偿王女士六个月的租金丢失和物业费丢失。
房地产开发公司却以为，对墙体进行强拆是政府的行政行为，与房地产开发公司无关。
房子的总价是依照修建面积核算的，与花园区域的面积无关。并且根据合同的弥补条款，该条款赋予王女士的是对花园区域的正常运用权而非专属运用权或所有权，该条款并不违背法令规则。
所以，房地产开发公司回绝返还房款和补偿丢失。
一审法院以为：
房地产开发公司与王女士对小区公共范畴运用权进行约好，应为无效。
合同无效后的法令结果应当由两边一起承当职责。拆违完成后的房子在功用方面将低于王女士购房时的预期，因为无法对拆违前后的房子价值贬损程度以量化的规范做评价，所以一审法院酌情判定房地产开发公司返还王女士部分购房款。
但根据王女士本身的差错，对其他包含利息、租金、物业办理费等经济补偿方面的诉请均不予支撑。
一审法院判定后，房地产开发公司提起上诉，以为合同中关于底层房子地上花园的相关约好条款并未违背法令和法规的强制性规则，上述条款应属有用。
上海二中院经审理后以为：
房地产开发企业，应当知道小区业主不得私自占用小区公共绿洲，但其仍将房子前的公共绿洲作关闭式改造，并将改造好后且附有门禁体系关闭式围墙内的公共绿洲随房子同时交给王女士，还在合同中和业主约好一楼业主对关闭后的绿洲享有专属运用权。
尽管房地产开发公司在公共绿洲区域建立关闭式围墙的行为是违法的，其与业主的合同中关于一楼业主对关闭式围墙内的公共绿洲享有专属运用权的约好也应当是无效的，但房地产开发公司将建立关闭式围墙作为系争房子的一个卖点向王女士推销系争房子的行为，客观上构成王女士购买系争房子的诱因之一。
现房子前的关闭式围墙被职能部门作为违章修建而撤除，一审法院本着公正准则，统筹两边当事人的差错程度等要素，酌情判令房地产开发公司返还王女士部分购房款契合法令规则。
二审法院遂判定，驳回上诉，维持原判。
法官说法
开发商无权承认小区公共绿洲由相邻业主专属运用。我国物权法规则修建区划内的绿洲，归于业主共有。
本案中，房地产开发公司将小区公共绿洲作为“卖点”，在合同中和业主约好一楼业主对关闭后的绿洲享有专属运用权，该约好侵占了小区公共绿洲，所以是无效的。
因为无法评价“花园”的详细价值，所以法院根据当事人的差错程度，并根据公正合理的准则酌情确认了房地产开发公司应当返还的购房款金额。
来历：“上海二中法院”微信大众号
