摘要：这个事真的得看细节（欢迎重视杠杆游戏）
撰文|杆姐&修改|雯雯
又到了盘点年度卖地状况的时分。
克而瑞、中指院、华夏地产等组织，都有发布相关数据和排名。
咱们十分重视各大城市卖地状况，金额、排名、楼面价、溢价状况。这一方面是出于人道的渴求、看热闹；另一方面其实也是在策画自己日子、或想出资的城市，未来房价会因而怎么走？
这些数据、排名，究竟意味着什么，对楼市、房价有什么影响。杠杆地产觉得市面上的观念有不少过错，很大程度上会误导购房者。今日我写篇小文，供咱们批判。
1、商场组织的“卖地收入”这个说法，自身便是误导。2019年，不论看克而瑞、中指院或许华夏地产的数据计算、研讨，都有10多个城市卖地超千亿元。有的遣词是用的“地土地出让收入（金）”。
是这样吗？
这儿杠杆地产要说，这个表达是不对的。商场组织计算的，各大城市当年拍地金额，用上述表达自身就存在误导。
为什么？什么叫卖地收入，收到荷包里的钱，才干叫收入。当年的拍卖有些钱还来不及变成收入，一起部分永久都不或许是收入。详细见下文阐释。
而没有变真的收入之前，只能说是土地拍卖的金额。其间，有的是勾地，也没有真的竞价。
一年总的拍卖金额，精确的表达，应该是土地拍卖总金额，或许其他表达。不论怎么说，用“卖地收入”这个表达，存在误导。
2、土地拍卖总金额，和终究的土地出让收入，会有哪些距离？有这样几点必需要分外留意，榜首当年拍卖了，钱至少都是分2期付。
每个城市，乃至每个月、每一块地的付款方法或许都有不同。所以，有的是拍了，可是尾款或许是第二年才付，并不会变当年的收入。
第二，留意拿地的公司。这儿，杠杆地产也不方便详细说哪个城市，横竖挺多的。拿地的公司，有的便是自己城市的投融资渠道、轨迹（地铁）集团等。
归根究竟，这些钱关于当地政府来说，不过是左右手。渠道公司增加了财物，发行了债券或其他融资，政府拿到了钱。
还有的，这类方法算是“一级”土地储备，今后找人合作开发，或再出让。
第三，有的土地尽管成交了，可是后来会调规，所以终究的付款金额，和咱们正真看到的拍地成交价格是不同的。
第四，还有的土地其时成功拍了，但压根就成交不了。有哪些房企呈现过相似状况，杠杆地产不举例，得罪人。
……
3、实在的当年土地出让收入，究竟哪里看威望数据。很简单，全国就等计算部分、财务部分的数据，每年到了时分，都会发布全国的土地出让金收入。
详细城市，看当地财务局财务预算执行状况。其间有一项，便是基金预算收入完结金额，其间会详细说，该市国有土地运用权出让收入完结金额。
当然，这部分数据里除了宅地，也包含商办土地，以及工业土地出让等的收入。不过，工业用地单价都是很低的。
所以看这个数据，仍是很有价值。
4、商场组织的城市“卖地收入”排名，自身也存在口径问题。上文，杠杆地产说了，商场组织的这个表达自身不对，应该叫土地拍卖总金额。权且先不论这个，我要说的是，各大城市的口径自身是问题。
咱们都知道，我国除了深圳全域城市化，其他城市都有乡村、有市郊，还有的有郊县、县级市。
而许多组织的计算，许多自称是卖地的市一级数据，也便是市辖区，或许主城区、中心城区的数据。按说这个数据有可比性。
可是当你真去看了他们的月度陈述，就会发现，计算里边许多有市郊、郊县数据。而每个城市城市化开展程度、连片建成区状况、轨迹交通开展有差异。
还有的就真的只要主城区，比方对重庆的计算，简直全部组织只要该市主城9区，这个口径实践又比许多城市小了许多。
终究便是，这些总数据也好，溢价也好、均匀楼面价也好，城市时刻或许根本就无法比对，不是一个口径。乃至自己城市，本年和上一年都未必能够比对。
5、当然，商场组织的卖地计算数据，还有很有价值。不论怎么说，这些数据能够纵向比照，和从前比，对咱们购房和猜测未来房价是很好的参照。
而详细到，怎么运用这些数据为咱们买房做参阅。杠杆地产的主张是，有必要分区、分板块详细比对。
比方一整年下来，某个板块的地价走势、均匀状况。假如这个板块地价时高时低，即面粉价格并不安稳，那么一般的状况下，未来这个板块的房价也是有高有低的。
这样一个时刻段，不要被偶然的一个高地价吓着和误导。
别的，要判别你想买的城市核心城区，或许某个区的未来走势。那就重视下上述区域的地价走势状况。
假如有的板块高，有的板块低，且隔得不算远，地段其实差不多。那么，这个城市的这些区域，房价或许会有距离，可是仍旧有相对廉价的当地能够再一次进行挑选。
6、要有独立判别。如上所述，依据卖地状况来判别房价，真的要看细节，不要受抽象数据或排名误导。
当然，一个城市假如当年土地拍卖总金额大幅增加，乃至接连多年都是高位。那么杠杆地产要说，很明显能够判别，这个城市极为依靠土地金融（财务）。
这句话其实也是废话，我国除了深圳、北京、上海，其他城市，靠财税都是活不下去的。即使这三座城市，也是……
不好意思，刚打断了表达，回到正题。咱们不能由于某个城市，当年的土地拍卖总金额高，就判别，这个城市未来房价一定会往上许多。由于总金额是由详细的量，也便是面积堆起来的。
还得看他卖了多少面积、详细的地价、溢价状况。加上“房住不炒”，大都城市，全体溢价现在不算高。
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