本期嘉宾：中央电视台财经频道评论员马光远
《顾后瞻前》系列评论
【核心观点】
1、如果从大周期讲，房地产过去二十年中最大的转折点在2019年到来。
2、2020年，大家一定会看到各个城市对房地产政策做调整，调整的方向只有放松。
3、2020年，大量的三四线城市会量价齐跌。
4、2020年房价会有反弹，但仅仅只是反弹，不会出现像2015年开始的那种大涨。
【新闻背景】
2019年全年楼市政策保持了相对稳定，因城施策的精准调控在各地都有所体现，如佛山取消楼市限价政策、东莞调整二手房交易个税等，苏州部分区域限售、大连、洛阳等地出台限价政策。在因城施策的调控准则下，各地的调控精准度不断的提高，各城调控的颗粒度也愈加精细化。同时，楼市调控政策指向性明确，全国降温城市不断增多，在商品房总体成交量依然上行的行业背景下，房价整体上涨态势得到有效控制。
如果用两个字来形容2019年的房地产市场，那就是“稳定”，土地市场稳定、房产价格稳定、未来预期稳定。2020年，调控会放松吗？
2019年，整个房地产调控的严厉程度，包括政策不断收紧，应该说超过大家的想象。在2018年年底的时候，在对2019年整个政策的预判中，就肯定有一个逐步放松的过程。从现在整个来看的话，总体的基调没有改变。
2019年到现在为止，全国出台房地产调控政策五百多次，2018年应该说已经非常严厉了，一年调控四百五十次，五百多次的调控是整个房地产调控历史上前所未有的。
在从政策本身的基调来看，七月份中央会议强调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。到八月份，银监会不断出台相应的政策，对房地产企业融资进行收紧。到今天为止，整个房地产行业的融资环境没再次出现很大的变化。
再从房价本身的表现去看的话，2019年如果从一个大周期的去讲，房地产过去20年来最大的转折点，在2019年已经到来。但是如果看房地产行业的总体的数据，应该说2019年比我们想象的要好很多。
比如说房地产投资全年维持在两位数以上，远远超过预估，这是超过行业本身感知度的一个非常高的数据。当然，大家也不要高估房地产投资的增速，之所以快，跟大量的房企拿地开工以后,后续必须跟上有很大的关系，所以到2020年这种状况不可能持续。
从整个融资状况来看，虽然融资政策收得非常紧，但是融资的增速还是不错的。房地产企业到位资金的增速维持在7%左右，一般的情况下如果是跌破3%，这个融资的环境就会特别紧张。
土地市场，今年有很多地流拍，很多地方的地卖不出去。土地市场的分化也比较严重，三四线以下的城市土地流拍的状况比较严重。2019年整体来看土地市场主要还是集中在一些大的城市和热点城市。
从2019年去推断2020年整个房地产市场的状况，第一个是政策的基调。中央经济工作会议谈到房地产的时候，大家是非常关注的。谈到房地产其实谈了两块。第一是老旧小区的改造问题，也就是从存量市场去看，2020年老旧小区，各个城市的老旧小区的改造可能会是一个热点。第二就是整个房地产调控的基调，一方面是房住不炒的定位基本没有改变。另一方面是今年中央经济工作会议里面，特别强调要全面实施因城施策的调控政策。
全面实施因城施策，是承认各个城市房地产市场目前的表现是不一样的，有些热、有些冷、有些涨、有些跌，整个市场完全不一样，是不可能用同样的一个政策基调去进行调控的。在这种情况下，政策更加强调全面实施因城施策，符合房地产市场的一个基本状况。对有些热的市场继续加码，对于有些冷的市场，再继续进行加码的话，已经没有一点必要，所以全面实施。
怎么理解全面实施因城施策？事实上是把房地产调控的政策的主导权交给了地方，交给了各个城市的管理者，这在某种程度上预示着各个城市的管理者可完全根据自身城市的状况，决定进行调控还是不调控，以什么样的政策来调控，松还是紧。
到2020年的时候，大家一定会看到各个城市对房地产政策做调整，这个调整的方向是什么？很简单，调整的方向只有放松。统计了一下，至少有35个城市已经变相的通过各种各样的名义放松了调控。
但这种放松，第一不意味着又回到炒房的时代，鼓励大家炒房，这个基调在全国来讲不会改变。也就是说，在全面实施因城施策的过程中，前提是不能炒房。第二是各个城市从目前的状况来讲，房地产市场已经比较平稳了。
【新闻背景】
2019年全年，从土地购置面积的数据来看，上半年房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%，同比量减达近三成。下半年土地购置面积的整体有所回升，但从全年来看总体成交同比下滑的趋势没有改变，1-11月同比下降14.2%。
从实际拿地情况去看，房企围绕重点城市群和核心都市圈的布局力度明显加强。大型品牌房企回归一二线的趋势较为明显。三四线及以下城市是土地流拍集中地。
2020年，一二三四线城市房价走向如何？购房者该出手买房了吗？
对2020年整个市场的判断差不多有这么几个：第一个是房地产总体投资的增速下滑是一个必然的态势。2019年全年虽然可以维持在两位数，但是2020年往下走，这个态势不可改变，所以明年整个房地产投资的增速能够维持在5%以上已经非常好。
第二个，整个市场从政策本身来讲，放松的概率非常大，而且放松符合什么？一是符合整个房地产市场目前的基本面，整个市场已经平稳了，已经平稳了，再加码政策，再进行调控，已经没有必要，没有必要，这是一个。二是有一个前提，2020年中国经济稳增长的任务很重要。对房地产市场来讲，虽然房地产不属于中央定调的六个，但是房地产市场的稳定特别重要。
三是从市场本身的变化去讲。如果说再加码这些调控的话，对整个市场可能会产生向下的压力。也就是说，稳房价、稳地价、稳市场的预期可能会达不到，达不到不是说房价还要涨，而是可能会往下跌。如果说2020年中国房地产市场做调整的话，经济总体要想稳住并不是很容易，所以政策本身，2020年放松的概率很大。
政策一旦放松以后，市场怎么走？
第一点就是中国房地产市场跟过去已经不一样了，这点大家一定要记住。现在很多人形成思维惯性，好像一旦放松调控，市场又会反弹、又会暴涨等等。告诉大家永远都不可能了，为什么永远都不可能了？因为市场到今天为止，每个方面都变了。中国经济高增长结束了，房地产由此也会转入一个正常的增长。
第二点，M2的高增长结束了，也就是说过去发行大量货币推动房价上涨结束了。第三点是人民币单边升值结束了，过去的大量的国际资本进入市场，这个结束了。第四点，中国的人口出生率的变化，2019年整个中国出生人口的总数应该会创下多年以来的一个新低。也就是说，新生的人口婴儿潮结束了。第五点是国际资本投资中国房地产的热情在下降。最后一个，就是老百姓其实经过上一轮的上涨以后，基本上钱差不多了。所以我们大家都认为这六个原因决定，即使放松调控，大家也绝对不能以为房价还会暴涨，暴涨基本结束了。
另外，我们强调市场会分化，这种分化本身体现在什么地方？在过去两年的时间，一线城市包括相应的一些热点城市，经过两年的调整以后，房价基本上已经调整到位。也就是说如果政策放松的话，房价有所反弹，反弹的城市在哪里？在于一线城市，包括一些部分的热点城市。2020年我们的判断，房价会有反弹，仅仅是反弹，不是像2015年开始的那种大的上涨的过程，这样的一个过程不可能再出现。
从2019年整个市场的表现来看的话，二三线的确是房价相对来说还是比较稳定的区域。2020年，安全的区域是一线城市，包括部分二线城市。危险的区域在三四线城市，三四线城市房价上涨的所有动力基本结束了，这个市场的行情比一二线要晚一年多，但是结束的也晚一点。
到了2020年以后，三四线城市挖掘亮点基本不容易，大量的三四线城市在2020年的时候可能量价齐跌。当然五六线的整个格局没有变，小县城的格局没有变。也就是说五六线小县城的房价其实在过去几年已达到了历史高点，这个高点很难突破，很难突破的一个根本原因在于房子太多。大量的小城市在未来整个城镇化的过程中，面临的最大的危险是人口流出，大量的房子留给谁？假如没有一个发展基础的话，基本上价格已经到了历史的顶点。所以2020年整体的房地产市场大起大落的概率不大。
对于普通老百姓来讲最忌讳的是什么？
第一是看到政策放松，又想象着像过去一样可以炒房了。房地产作为投资最好的时代结束了，投资房地产一定要算机会成本。有很多地方的房价，现在年涨幅连银行利息都涨不出来，这样的话，没必要投资房地产，也就是在2020年投资房地产的都不要考虑，即使房价反弹也不用去追高。
第二,对于买房自住的很多老百姓来讲，一线城市还有一些部分的二线城市等，大家不要等着房价大跌，大跌的概率几乎等于零。也就是说如果要买房子住的话，其实春节以后就可优先考虑看。当然对于大量的三四线城市、五六线城市来讲，出手买房，如果说城市的房价比较低，那是可优先考虑买房住，投资基本上不要考虑，2020年整体的市场温度应该比2019年还要低。
来源：一股清泉文化传媒
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