◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 留白八百里 黄狮虎
土地财务依然是当地政府的“命根子”。
2019年，全国50大城市卖地4.41万亿，同比上涨19.3%，再次改写历史记录。
适当于我国最殷实的四大省——广东、江苏、山东、浙江，再加上北京、上海，全年的一般公共预算收入。
省会城市张狂卖地。南京暴升77.3%，福州暴升63.4%，昆明暴升59.9%，贵阳暴升52.0%，南宁暴升54.6%，长春暴升88.5%……
“卖地大王”杭州连任榜首，卖地收入高达2836亿，是深圳的4倍多。
就连喊出“坚决不依赖土地财务”的长沙，接连两年卖地收入涨幅超越30%。
冰火两重天。
另一边，三四线城市卖地越来越难，张狂流拍。全国宅地溢价率也渐渐变得低。
浙江金华，2019年流拍的土地就到达129宗。中西部的鄂州、张掖，土地流拍率高达28.57%、27.78%。
大批三四线城市嗷嗷待哺。平顶山、绥化、松原、本溪等城市流拍率也超越20%。就连珠三角的惠州、肇庆，流拍率都到达13%，前所未见。
大城市加快杭州化，而小城市加快被扔掉！
2020巨坑太多了，怎样买房？
2019年，卖地收入最多的城市，依然是杭州。
卖地破千亿的城市增加了5个，到达16个，省会城市、大城市纷繁向杭州看齐。
其间，除了北京、上海、天津、重庆四大直辖市以外，有8个是省会城市，加起来占了3/4。
姑苏、宁波、青岛、温州也跻身其间。
（数据来历：华夏地产研究中心）
下一个土地出让金打破千亿的城市，很或许是安徽的省会合肥。它的2019年卖地收入达905.5亿元，同比增速33.3%。
省会城市、大城市群的土地收入涨幅，冲上云霄，显着远远高于全国均匀水平。
2019年卖地收入同比增加达20%以上的城市有26个。其间省会城市就有13个，占了一半。其他也多为大城市、热门城市。
在这26个城市中，接连三年涨幅的城市有12个，其间8个是省会城市。
大城市越来越杭州化，土地财务依赖度大幅进步，靠卖地支撑城市开展。这也跟本年国家力推降费减税有关，税收少了，要靠卖地补足财务短板。
虽然大连领涨，但2019年土地出让金并不高，315亿在全国50城样本城市中垫底。
绍兴这样一个常住人口在500万的城市，2019年土地出让金同比增加达110%，令人吃惊。可是看到其背面的浙江，就理解了。
整个浙江都在张狂卖地。
杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、金华、台州，2019年卖地收入均超越500亿，其间台州、金华、宁波和杭州，更是接连三年都在涨。
有必要留意一下的是，像金华、嘉兴等这样三四线城市，2019年土地流拍率继续走高，溢价率继续走低，缺少10%。
同在东北地区的长春、沈阳涨幅都很高，分别为88.5%和40.8%，卖地收入适当，挨近500亿元。
省会城市加快“杭州化”特别显着。它们都“太难了”。
首要，省会城市要担任区域竞赛的“主力”人物，有必要与其他省会和中心城市“PK”。
比方杭州，近年来出尽风头，被称为“新一线网红城市”，特别是G20杭州峰会，以及2022年的亚运会，让它收成了全球高光时间。
但在风景的背面，却是杭州抓住“补短板”的火急心态。
2018年，杭州便是全国仅有一个卖地破2000亿的城市，超越北上广深，成为卖地之王。卖地底子停不下来。
这么多钱拿来干什么？实际上的意思便是补基建的短板。
杭州的地铁总路程，只是排在全国第16位，远远落后成都、南京、武汉，更不要说北上广了。
杭州是GDP全国Top10城市里，仅有一个地铁总路程数缺少200km的。
2018年年底，杭州调整规划，新增68.3公里地铁。官宣的“原因”正是：杭州作为2022年亚运会举行城市，要提高其公共交通系统，保证服务。
今明两年，杭州地铁将迎来“大丰收”。亚运会之前，轨交运营路程将打破300km。
第二个原因是，省会城市不只要考虑本身的开展，还有必要考虑对地点城市群的辐射带动，投入也必定更大。
比方南京，迟迟没有成为国家中心城市，其间一个重要原因，便是对全省的辐射带动才能有限，首位度缺少。
南京还因而被戏称为“徽京”，首要辐射安徽。
2018年，中心巡视组明确指出，南京市的省会城市功用效果发挥不行，要求整改。江苏省随后提出了大力支撑南京建造归纳性科学中心、国家严重科技基础设施、培养战略性新兴工业、开展江北新区等行动。
这些“大动作”，都需求大把的资金支撑。
第三，省会城市的财务负担比较重，作为一省的“长子”，还要照料“小兄弟、穷亲属”。
广州便是一个最典型的事例。经济兴旺，却“穷”得绰绰有余。
论经济总量，广州和深圳差不多，但广州的一般公共预算收入不到深圳的50%。因为深圳作为方案单列市，交足中心的，都是自己的。但广州还需求上交省级财务。
2018年，广州的GDP全国第4，但一般公共预算收入只排在第8位，跟武汉差不多，低于重庆、姑苏、天津、杭州。
依据预算，广州上缴中心、省的份额高达3/4，留给自己的大约只要1/4。
一起，省内还组织了广州需求对口帮扶清远、梅州两个相对欠兴旺城市。广州这个“老大哥”，便是半个家长，真的是不容易。
这也是怎样回事，省会城市不只卖地总量大，还要不断上涨的原因。当家难啊。
“拼了”的省会城市，现已把杭州、广州挤出了增速的前十名。
在所有的超大城市、大城市中，只要深圳，依然是一股清流。
在44个首要城市的土地财务依赖度排名中，不管是一线、二线、三线城市参加PK，深圳永远是垫底的那一个。
三年均匀的土地财务依赖度，只要18.44%。总量也只排在27名。
很多人觉得，是因为深圳的土地稀缺，其实这是个非有必要原因。更首要的原因是：深圳不需求啊。
一般公共预算收入就挨近4000亿，为何需求靠卖地？
这除了跟深圳是方案单列市有关，也跟这座城市的工业结构新、立异生机强有关，经济的创税才能是杠杠的。
不依赖土地财务，是深圳最大的底气。因为城市不用围绕着房地产转，更多的土地能够投入到工业和城市建造之中。
所以说，深圳的“二次房改”也是我国最有期望成功的楼市实验。
九个国家中心城市，除了重庆与郑州，卖地收入远远高于深圳。2019年，除了郑州下降以外，大部分都在猛涨。
不过，年青的深圳，也面对教育、医疗“补课”的压力，经济增速有所放缓。2019年的卖地收入，也创下了51.46%的高速增加。
哪个城市最有期望，成为下一个深圳？
从财务收入的独立性、经济基本面和创税才能来看，上海和北京是最挨近深圳的。
上海的财务收入总量大，三年均匀土地财务依赖度也只要25.66%，实力微弱。北京的财力仅次于上海，而36.59%的均匀财务依赖度，也足以傲视群雄。
东莞虽然依赖度低，可是财务独立性缺少，城市建造需求非常大，接连三年的依赖度飙升，所以很难成为下一个深圳。
同为方案单列市的青岛、宁波，GDP总量已破万亿元大关，当地一般公共预算在全国排名第12、13，也有时机。特别是青岛，均匀土地财务依赖度只要60.59%。
南深圳、北青岛，进一步脱节土地财务，青岛加油。
至于长沙，虽然均匀70.3%的土地财务依赖度，不算很高，但间隔深圳还很悠远。制造业立市若获得打破性开展，也不是没或许。
放眼全国，土地财务依赖度最高的城市，其实不是杭州。
虽然因为卖地卖得太狠，杭州的二手房库存激增，挂牌二手房现已打破了10万套，变现很难。
怎样保证土地顺畅卖出去？
一方面，杭州大搞“薄利多销”。2019年出让土地的规划建筑面积同比增加了32.54%，但土地出让金只同比增加11.47%。
另一方面，杭州实施严厉的限价办理，导致一手房的价格遍及比周边二手房价格低，招引了很多出资者。
相似的状况，在重庆、郑州等城市也存在，二手房库存高，对冲了部分一手房高企的“纸面富有”。
可是，杭州楼市肯定不是最风险的当地。
安徽的阜阳、山东的菏泽，浙江的湖州、嘉兴、温州，三年均匀财务依赖度都比杭州高，超越了150%。
阜阳的均匀财务依赖度，乃至高达224.34%。
这个四线城市，人均GDP缺少2.5万元，安徽垫底。一起人口很多，户籍人口高达千万，输出200万人在外务工，还有好几个贫困县，但房价现已越涨越高。
2019年年头，阜阳就因为土地流拍显着，取消了拍地的限价方针，防止紧缩开发商的空间。
虽然如此，土地市场依然难以为继。比方其6月的首场土拍，方案出让3宗地块，终究只要1宗成交。
像阜阳这样的三四线城市，土地财务简直便是“生死线”，一旦卖地停滞，不是光影响楼市，整个城市或许都会伤筋动骨。
哪怕是浙江这样的兴旺地区，嘉兴、湖州等城市，土地供应量太大，出资今后，二手库存必定高企，难以变现，都是有必要要远离的巨坑。
土地财务依赖度很高的城市，楼市都有一根灵敏的神经，但有风吹草动，土地流拍，二手房市场就有或许会呈现“践踏”行情，价格跌落。
在这些城市出资，有必要慎之又慎。
假如土地财务依赖度很高，又不是一二线热门城市，缺少强有力的开展愿景支撑，楼市黄大大就劝你，得坚决停步了。
最终，给我们引荐一个最懂“地段”的楼市号，楼市黄大大（HouseLeader）。听说，他们看中的房子一直在涨！
李嘉诚说过，决议房地产价值的要素，榜首是地段，第二是地段，第三仍是地段。在买房这件事上，没什么比“地段”更重要！
黄大大团队是地段专家，成员来自一流媒体、尖端智库以及Top3房企，肯定是专业有料的老司机！
