作者 | 阳光魔法
数据支撑 | 勾股大数据
在刚刚曩昔的2019年，深圳楼市领涨全国，但这些热烈都是别人的，跟坐落深圳龙华的金茂府项目毫不相干。
这几天，龙华金茂府搞新春特惠专场，特价房降幅在300-400万之间。可见，项目方也急眼了，要是这轮新春促销再翻车，2020年恐怕汤都没得喝了。
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出售数据的“罗生门”
说起来，龙华金茂府也是深圳楼市圈最闻名的豪宅项目之一，楼盘质量自身是十分优异的，但无法的是，这个项目自推出以来就陷入了“叫好不叫座”的为难局势。
龙华金茂府于2019年11月24日深夜开盘，首期开盘220套。第二天金茂方面放出音讯称，一夜之间卖了161套，去化率高达80.5%。
这个数据按理应该算是适当不错的，可是紧接着就有媒体揭露发文质疑称，据项目方内部人士泄漏，当夜其实只卖出了42套，去化率只需21%，项目方对外发布的数据是揭露说谎。
尽管对事件真相不能妄下断语，但质疑媒体列出的一些论据的确会让人对金茂府的揭露数据发生置疑。
据媒体发表，金茂府一共拿到预售证是665套，户型面积主要是155-248平米，单价区间90211-144211元平米/平米，全体均价10.3万/平米，另加1万精装一平米需求一次性付款。但在开盘当晚，开发商没有一次性推出，而是挑选主推35套125平米的户型、160套155平米的户型，以及少数185平米的户型。
预售证都拿到了，假如出售需求真的很火爆，开发商理应悉数推出。事实上，开发商当天只推220套，阐明这是按房地产圈的常规，开盘日依据认筹人数做了相应的调整，以期出售数据不那么丑陋。
别的，金茂府项现在期看房的时分，曾要求设置验资门槛300万，成果认筹金实际上只需100万就够了。这种痕迹让人感觉似乎是，前期“吊起来卖”，但没想到演砸了，后期只好下降门槛，只求能多卖一点出去都好。
更可疑的是，开盘当晚没有人见过金茂府的现场销控表，这不免让人置疑，金茂府从一开端就打算数据造假。
而这几天，金茂府推出新春特惠，活动从1月10日继续到1月21日，扣头力度很大，这在其时火爆的深圳楼市里格外显眼。
在深圳，真实的爆款盘根本不是这个姿态的。
深圳真实的爆款项目，购房者都是起大早带着5000万的银行卡在楼道里蹲着排队的，并且就这么辛苦还未必买得着。
反观金茂府的出售体现，实在是和火爆差着十万八千里。
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不服水土的定位
客观地说，龙华金茂府的楼盘质量是十分好的，开发商在细节打造方面匠心独运，这样的高质量楼盘假如出现在南山、福田，简直肯定会成为日光盘。
可是，金茂府却是在深圳龙华。
金茂府的均价是10.3万/平米，相关于龙华6-7万/平米的区均价来说，这个价格上浮的起伏太高。总价方面，金茂府单套总价在1200万起步，内部的顶层复式产品卖到1个亿，而龙华现在二手房总价打破1500万成交的房源很少。
这就从另一方面代表着，金茂府在质量、单价、总价等每个方面临标的都是南山、福田的深圳豪宅，但却选了一个区位优势远不及南山、福田的龙华。
几年前，龙华还仅仅宝安区下面的一个大街罢了，在深圳人心思，它是一个逆袭的新区，但还远远没有到达能够跟大佬们叫板的境地。在深圳人眼里，龙华归于关外，龙华楼市归于刚需盘，它简直不太可能支撑起豪宅的价格。
龙华是福田的后花园，早年买不起福田房的刚需们会去龙华购房。依照金茂府的定价逻辑，龙华价格未来势必会反超福田，但事实上并非如此，龙华现在的开展状况还不足以让它反超福田。这样一来，福田的刚需客不会去龙华买金茂府这种高价位房。
而改进型购房集体也很难挑选金茂府。以金茂府的总价，龙华区的改进型购房集体需求卖掉两套房才能在金茂府换购一套面积比之前单套略大一点的房子。能承受这种价值的家庭不多。
作为一个外来房企巨子，金茂可能是将深圳楼市与其他一线城市的楼市简略类比，并做了经历仿制，然后导致了不服水土。
比方北京，五环外仍然有过亿的豪宅，乐意开车一两个小时往复的业主大有人在。但在深圳，这类人群不敢说没有，却必定不多。
自改革开放以来，“时刻便是金钱，功率便是生命”渐渐的变成了深圳城市精力的中心，关于时刻、功率的认知现已融入了这个城市的骨髓里。没有几个深圳人会乐意每天在路上花几个小时，就为了住在金茂府的豪宅里。
十多年前，大梅沙华裔城天麓、万科十七英里这些远郊豪宅开盘的时分，也从前受过热捧，可是现在回头再看，最初买在那边的人恐怕也是一肚子苦水。
鉴于这些客观状况，只需龙华区内的企业主集体购买金茂府豪宅是比较适宜的，可是惋惜的是，龙华究竟不是粤海大街办，金茂府周边的高收入集体数量有限。
这些状况金茂府自己心里想必也是清楚的，所以他们也在寻求各种方式的打破。
2020年1月3日，深圳市龙华区人民政府、华东师范大学、我国金茂三方签署了一份协议，华东师范大学隶属深圳龙华校园正式落地。据了解，这所校园估计将在年中开工，2021年9月投入到正常的运用中。
图片来自：深圳买房方案
龙华金茂府对这所校园寄予厚望，往后这个项目是喝粥，仍是吃饭，很大程度上就看这所校园办的是否成功。
华东师范大学是全国闻名的高等学府，教育资源严重也是深圳这座城市的客观事实，可是这所校园能不能撑起金茂府的价格则又是别的一回事。这些年外地名校在深圳办学的事例有许多，可是从成果来看，深圳人在教育方面十分死心眼，他们还真的只认可本乡的四大名校。
不过这事也难说，没准华东师大的这所校园便是一个奇观呢？
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结语
金茂府的到来让同处龙华的其他楼盘收获颇丰，自金茂府开盘以来，周边楼盘受金茂府均价10万+的影响，二手房挂盘价都上涨了30-50万。
它们都很感谢金茂府，可是它们是肯定不会跟金茂府分钱的，这让定位如此高端的龙华金茂府的境况愈加为难。
苦恨年年压金线，为别人作嫁衣裳。
那么，为什么金茂府要把价位定得如此之高呢？其实原因很简略，只怪最初拿地的时分拿的太高了。
三年前，我国金茂和电建集团联合体以82.9亿元的高价拿下深圳龙华民治地块，成为其时的地王，这个音讯从前火爆一时。
其时深圳楼市圈就以为，这个地价实在是太高了。楼面价搞到5.68万元/平米，周边刚需盘能买单的极限价格也便是七八万，这样的地块建刚需盘注定要吃大亏，所以只能往豪宅方向走，而走豪宅道路的话，龙华这个区域实在是难以支撑。
有句话叫“今日你流的泪，都是最初脑子里进的水”，可是现在龙华金茂府连眼泪都不敢流，究竟还得陪着笑脸期待着深圳人新年期间来重视一下他们的新春特惠呢！
能卖一套是一套吧。
