观点地产网过去一年成为新晋千亿房企的美的置业，赶在三月末，公布其2019年的业绩报告。
根据年报数据，美的置业过去一年在核心指标上和财务水平上，均增长稳定。期内，公司实现合约销售额约1012.3亿元，同比增加28.1%；收入为411.39亿元，同比上升37%；毛利130.7亿元，同比上升32%。
年内利润及综合收益总额为43.27亿元，同比上升32%；核心净利润为41.78亿元，同比上升27%；公司拥有人应占利润为43.05亿元，同比上升34%。
3月31日上午，美的置业在线上召开了2019年的业绩发布会。公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐、高级副总裁徐传甫、执行董事兼首席财务官林戈、执行董事兼总裁助理林冬娜准时现身。
整场业绩会中，“稳健”依旧是美的置业管理层口中的关键词。2020年，不管是销售规模还是拿地投资上，郝恒乐均称“没有具体化的指标，不做绝对的安排”。
“我们更期望公司能够长期地保持稳定发展，而不是短期追求某一个流量”，财务指标成为了管理层关注的另一个重点。
2020年未设销售目标
过去一年，美的置业实现合同销售金额约1012.3亿元，比预想的提早一年进入千亿房企阵容。
多个方面数据显示，2015年至2018年，美的置业的销售业绩复合年增长率为73.8%。千亿以后，郝恒乐表现得更多的是谨慎的态度。对于未来3到5年发展规划，他给出了基本的判断。“保持稳步的增长，约20%左右的增速，经济差的年份会稍微左一点，经济好的年份稍微右一点，不做非常绝对的安排。”
就今年而言，以目前而言的销售节奏来看，徐传甫直言，疫情对整个公司的业绩影响是客观存在的，但总体上可控。房地产行业的销售是相对滞后了，但可以通过回补的办法追赶业绩。
“疫情刚好发生在春节前后，处于往年销售的淡季。从3月底最新的指标来看，已经恢复到常态水平上来。对于全年的各项铺排已经做了既定的安排，结合已有的存货来看，完成全年目标依旧有信心”，徐传甫称。
然而2020年具体的销售目标多少，管理层在业绩会上并没有给出确切的答案。
过去一年在销售回报上，美的置业尝到了深耕一二线城市带来的甜头。受益于布局城市的等级提升，销售均价增长至人民币10100元/平方米。
从区域贡献上看，2019年内，长三角区域实现合约销售约363亿元，同比增长约43.8%，珠三角区域合约销售约187亿元，同比增长约9.5%。一线/强二线城市的业绩贡献占比达22.8%，二线占比达42.7%。
而在土地投资端，2019年美的置业新增的土储面积中，一二线城市占比高达64%，长三角和珠三角区域占比58%。年内，通过招标、股权收购等多种方式新增的土储权益建面约1117万平方米，新进入上海、杭州、武汉、天津、南通、台州、东莞、惠州、茂名、等城市。
对于未来的土储布局扩张，郝恒乐似乎无意做加法，而是多次强调要深耕一二线城市，做好“城市深耕+升级”。
郝恒乐称，旧改是公司获取土储很重要的渠道，目前手头上城市更新项目有10个，规划建筑面积402万平方米，可售货值549亿。
“其中2019年已经转化土储的有66万平方米，可售货值96亿元。剩下陆陆续续都会在今年、明年实施转化。预计2020年可以转化206万平方米，可售货值302亿。”
跟销售规模一样，管理层也没有给今年的拿地投资定下具体的指标。“总体按照公司销售规模和回款情况，按照1/3的金额来进行补地”，郝恒乐表示，公司手头上存量足够，拿地相对游刃有余。而目前土地市场虽极具升温，但仍有很大的不确定性。公司坚持不拿高价地王，也不会激进的不顾项目的财务测算结果拿地。
而具体在地产开发业务方面，管理层称，2020年起，公司新拿地项目均将配置AI智慧社区功能。对此，林冬娜表示，“AI社区增加的成本主要是后台硬件和软件的开发成本，但AI社区带来了产品溢价，能促进销售，比如苏州的云筑项目，开盘去化率达9成。”
不求流量 关注财务指标
过去一年，美的置业的各项核心指标表现稳健增长。2019的毛利率为31.6%，净利率10.5%。
本次业绩会上，多次表示在规模上不作绝对安排的管理层，对于公司财务指标的关注依旧颇为理性。
林戈表示，公司会比较多地关注净现金流，包括利润、总体负债方面的考量。“我们更期望的是公司能够长期的保持稳定发展，而不是短期追求某一个流量。”
年报显示，在负债水平上，2019年扣除已收帐款后资产负债率53.5%，较上年的55.2%下降1.7个百分点。现金短债比为2.95。
就融资成本方面，美的置业的加权平均融资成本由2017年的5.23%上升至2018年的5.91%，2019年则为5.87%，同比下降0.8%，其中新增有息负债融资成本5.76%。
对此，林戈表示，目前国内的融资成本相对境外来说更具备优势。“比如今年头两期发债利率在4.0%左右，境外还达不到这个水平，同时银行开发贷占融资的占比较高。但未来也不排除还会在境外开展发债，公司也在找时机。”
林戈随即补充道，“如果用股东的背书，融资成本还会更低”。观点地产新媒体了解，2019年底，美的置业便向公司控股股东先旧后新进行股份配售，最终获得认购所得款项净额合共约7.56亿港元。
能够正常的看到，2019年，美的置业通过增资、发债、配售等方式，在优化债务结构方面下了不少功夫。
截至2019年12月31日，美的置业将低成本的银行借款及债券融资的比重由年初的62%提升至85%，一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至17%。
调整后，于2019年末，美的置业总现金及银行存款为269.36亿元；总借款为546.52亿元；净负债率为89.0%，较2018年末下降约8个百分点。
以下为美的置业2019年度业绩会问答实录：
现场提问：低成本融资是公司的优势，该优势的根本原因是什么？公司一直未有境外发债动作，是基于什么考虑呢？
林戈：我们整个的去化和回款是不错的，去年保持在60%，回款维持在80%左右，保持了现金的获取。第二，我们报告了整个经营的资源，我们授信资源是充裕的，可完全满足现阶段发展的需求。
第三，国内的融资成本相对境外来说，更具备优势。从我们现在发债来说，两期的发债在4%左右，境外发的话达不到这样低的水平。银行的开发贷是5字头，非常有优势。何况目前没有用股东的背书，这个成本会更低。我们的优势是很明显的。另外，境外这一块，融资也能的。目前我们做的是双边贷和银团。去年做了银团，成本也是偏低的，目前阶段的发债还是便宜的。未来来说，根据整个业务的发展，以及多渠道融资不排除境外发债，找适当的时机进行。
现场提问：近年来公司进行城市布局和战略升级，公司经营思路和产品策略与布局策略进行相应的调整。
郝恒乐：中国城市化刚才讲了，城市分化越来越明显，有一些比较弱的三、四线城市，未来的持续性的需求会出现比较大的压力，在这个背景下，公司坚持2018年下半年就升级我们的城市结构。包括原来已有优势的城市进行深耕，在这个大的背景下，公司的产品始终坚持能够在所处的城市有比较良好的竞争能力，公司一直坚持能够有中高档的能力，同时我们自己的智慧健康产品的内核，同时构筑社区的智能化，使得公司的产品和服务能力进一步的提升。通过这两年基础的打造，我们在城市升级过程中，我们大家都认为具备比较良好的基础。再加上公司其他资源的获取，包括组织能力、品牌的影响力和美誉度，匹配公司升级的战略，我们的信心还是比较充分的。
现场提问：公司2020年的业绩是否会受到疫情的影响，影响有多大。对于销售的影响，公司采取了哪些措施。
徐传甫：疫情对于公司的业绩客观来说应该有一定的影响。一二月份刚好是春节期间，也是销售低谷期，一城一盘一策的精准定位，通过自身物业进行老带新的宣传活动，各种销售动作进行补充，从三月底的指标来看，已经恢复到常态的水平上。按照这个态势，加上整个售楼部全国线下百分百实现了开放，复工复产达到了95%左右，从供货年末结转的存货来看供货端、销售端，从目前这些动作看来，我们对于销售的拉动，整个行情的业绩影响分散起到了很好的作用。从这个角度来说，我们对于全面的铺排，以销定产、小步快跑，精准审批几个步骤把握开盘、去化比、开工量，结合已有的存货来看，从几个维度来说做了精准的安排，对于全年的既定目标进行了充分的准备。如果疫情没有再大的变化，实现全年各项预定目标是有信心的，我们也会努力去达成的。谢谢。
现场提问：前一阶段公司联合阿里云发布的AI社区，跟传统社区相比，是否会增加，体现在房价和物业费里面，AI是否会带来溢价，测算过带来多大的溢价？
林冬娜：AI社区增加的成本主要是软硬件和平台后期建设费用的增加，增加的成本主要是带来整个社区产品品质的提升，会带来一定的溢价，但是AI社区相比传统的社区，物业管理费并不会提高，未来通过AI社区平台可以为业主提供更多的定制化、个性化的增值服务。推行AI社区，美的置业推行产品竞争能力的提升，着眼于客户生活体验的提升。也着眼于整个社区防疫能力的提升。某些社区体现在一定的产品溢价，也在更多的社区体现的是，我们产品销售速度的加快以及业主满意度的提升。我们举一个例子，例如苏州的云筑项目，运用智能社区产品之后，开盘去化率达到了90%，带来了非常好的口碑和管理效应。
现场提问：2020年拿地进一步向核心的一、二线城市靠拢，今年的拿地策略是怎样的？
郝恒乐：今年拿地策略还是把最优势的资源集中往比较高量级的城市和经济发达的城市群布局。当然拿地的总量没有定下绝对的金额，内部掌握有一个相对的金额，按照公司今年销售总的规模和回款情况，基本上按照1/3的金额进行补地，绝对值是多少，没有把它很具体化。
我们也会看重哪一个时点去拿地，因为从三月份以来，你们可以关注到。土地公开交易市场也是急剧升温，比销售市场升温快得多，甚至超过了2019年和2018年，我们也在分析其中的逻辑和原因。我们大家都认为，在目前情况下，还有很大的不确定性。所以我们坚持不去拿一些非常高地价的地王，也不会非常激进的不顾财务测算结果，我们还是按照自己的策略。目前手头的资源相对丰富，我们判断哪个时点拿地，非常游刃有余，是这么一个基本的情况。
现场提问：去年公司完成了千亿的目标，未来三至五年内集团的发展规划，是否可以透露一下。
郝恒乐：未来三至五年规模上保持稳步的增长，按照20%，经济差一点相对左一点，经济好的年份右一点，不做非常绝对的安排。规模保持稳步增长的基础之上，我们会比较多地关注公司的净现金流，包括公司的利润，包括总体总体的负债方面的考量。我们大家都希望公司能够长期的保持稳定发展，而不是短期追求某一个流量的基本情况。
所以未来三至五年，我们还是我刚才说的基本判断，因为未来的市场，会进一步的集中。会进一步的去分化，我们在集中分化一个大的线条下，按照自己坚定的定位，按照自己的逻辑，而不是随波逐流。
