阴历年后第一篇推文《杭州楼市：我从未忧虑过》，我在文中写到：疫情对经济必定形成巨大损失......至于影响规模终究有多大，首要仍是看疫情继续的时间。
国内局势现已得到操控，但欧美疫情深不见底，彻底超出咱们预期。全球规模的危险在加快累积，经济远景并不明亮，有必要请咱们不要太达观。我说过一句话：态度上要达观，行动上要失望。
1 一二手房热度上升，这是实在的。上半年杭州楼市会很火。
最近，杭州楼市很热烈。
一手房，万人摇重出江湖，中签率一路走低，售楼处人头攒动，开发商密布推盘。
二手房，触底反弹。疫情原因中断了几个月后，最近成交量不断扩大，房东们的挂牌价格也有了显着的涨幅。来自中介的反响，最近看二手房的人比较多。
3月30日杭州二手房成交478套，其间住所439套，创本年二手房单日成交新高。
▲杭州3月30日二手房成交状况
无独有偶，深圳、上海、南京......也是热销频传。
深圳某豪宅12分钟卖3.6亿。上海各大售楼处都是人，总价1200万起的别墅项目现场排长队。南京青奥村开盘，清华博士现场抢房。
合肥再现排队买房。
有人说杭州二手买卖是由于之前积压的量多，所以反弹。也有人说深圳和上海的供给量小，所以房子被抢。还有人说咱们看到的热销，是从业者故意传达鼓动。
没错，这些应该都是存在的。但咱们不能因而一叶障目，更要看到商场实在的需求便是存在的。这点不行否认。你要是也掩耳盗铃般幻想成虚伪的、一时的，那就会影响判别和决议计划。
咱们该也有必要供认：上半年杭州楼市会很火。
2 疫情拐点不明确，局势比咱们感触到得要严峻。
在供认现在商场是「真热」的基础上，当然咱们也需求往前多看一步，在楼市的盛世中预见到一丝危机。
国内本身的疫情底子操控住了，但输入型事例，还在进一步添加中，现在仍处于排查阶段，拐点不明确。另一方面，国内也呈现新的状况，无症状感染者连续呈现。
张文宏猜测10月后或有疫情顶峰。
更糟糕的是国外的状况。美国新冠感染数现已远超我国，增速超出幻想。要害看不到拐点，底子不知道何时能有用操控。
与此同时，疫情现已对美国经济形成爆击。股市屡次熔断、大跌是众所周知的现实。最新数据标明，美国当周初度请求赋闲金人数高达328.3万，破百万的记载是美国历史上从来就没过的。
▲图表数据来自格隆汇
赋闲率大增将会是社会动乱的开始。接下去，美国大概率会采纳我国之前有用的手法，整个国家停摆2个月。
作为世界经济的龙头， 美国一停摆，全球都遭殃。对我国特别利空。
参加WTO的19年，我国对美贸易顺差总额为3.41万亿美元，占我国对全球贸易顺差总额4.65万亿元的73%，能够说我国对外的顺差大部分都来自美国。当来自美国的需求很多消失，会给我国的经济带来巨大冲击。
▲图表数据来自格隆汇
能够说，漆黑时间，还没有到来。从这个层面上讲，我国经济还将进一步面对巨大检测，不扫除国内很多外贸企业关闭，由此会引发巨大的工作问题压力。
本年上半年，GDP大幅度负增加底子成定数，恐怕，至少要到3季度，才干看到企稳。最近几天，朋友圈也纷繁传出各个大企业裁人的音讯。
下面是关于滨江某大公司的传言，以及向内部职工求证的成果。
各个企业和渠道的数据，都很丑陋。听说，杭州首要的电商商场服装数据，只需同期的一半都不到。能够说，局势真的很严峻。
3 美国股市的慌张，不会在我国楼市演出没有必要惊惧。
可是不是到了不行操控、需求惊惧的境地？
大可不必。危险确实在累积，不代表咱们就要失望。说得刺耳点，现在的企业、银行和地方政府，哪个不是借新还旧的操作？预期安稳安全，商场就不会动乱。
所以，无论是国内的放水，仍是国外的放水，意图都在于坚持商场决心。只需决心不失，商场就不会崩。
当然，人心本来便是不行控的东西。因而，言辞的导向很重要。按现在的操控手法看，大举唱空的言辞，是不会答应呈现的。而唱多，也不符合房住不炒的主旋律。
虽然不愿意供认，但实质上这几年调控下来，房地产去商场化了。但站在今日再来看，可能要感谢“房地产去商场化”，幸得如此，楼市才有时机安全渡过这次难关。或许还能够说，楼市稳住了，经济更有时机稳得住。
咱们在方针层面上是十分慎重的。
由于这种慎重，使得咱们的政府预留了足够多的招数，以应万变。比如说，假如商场一旦动乱，可彻底经过紧迫限售、铺开限购、铺开限贷，下降借款利率等各种手法来抵消负面。当然，不到万不得已，都不会用。
我说这些，只想给对后市惊惧的朋友一点提示。
真的没必要惊惧。
曩昔几年政府竭尽全力去杠杆，太对了。这让现在有了能够加刚杆的空间。一旦局势欠好，就能够终究靠加杠杆度过难关。至于杠杆带来的危机，则能够等疫情危机往后，再渐渐想办法化解。
坚持住决心，操控住买卖，美国股市的慌张，不太可能在我国楼市中发作。
4 杭州楼市敏捷炽热，是无法之举，仍是决心上升？
其实现在楼市炽热，正是对商场决心的反响。
由于国内疫情操控较好，大都老百姓对疫情的感触度，仅止于在家呆了两个月，高速还免费，进出凭绿码、测体温。跟着国内状况好转，咱们没什么失望心情。
而新一轮的全球放水，也使得不少人忧虑手中的钱价值降低，所以急着购入财物，以求抵挡通胀。楼市天然就要转热。
但也有一部分人，所在的职业是餐饮、外贸这一类，因而对未来决心是缺乏的。在这些人群中，天都是快要塌下来的状况，订单没有，无法复工，亏钱，面对关闭这些是每天要面对的现状。失望心情浓重也很正常。
但咱们要知道，你好，不代表你身边的人都好。你欠好，也不代表你身边的人都欠好。天主关上了一扇门，但却会推开一扇窗。
传统外贸的人日子欠好过，但卖口罩、买测温仪的人，几个月赚了他人几年的钱，也不是没有事例。小商铺很受伤，网红经济照样很兴旺，听说某些直播基地，日入百万也是常态。
不少公司裁人，购房者面对赋闲、断供的可能性，但也要看到国家拉动大基建，新增了许多工作岗位。
传统餐饮小铺纷繁关闭，但渠道经济和网络经济却照样兴旺。
▲截图来自财政厅网站
浙江财政厅网站上显现，1-2月信息传输软件和信息技术服务业，增加311.3%。疫情期间的网购、游戏、视频会议、网课等相关企业，都迎来了成绩大迸发。
咱们再看一个数据。2020年1-2月首要城市一般公共预算收入，排名前9位，只需杭州是同比增幅到达2.25%的，其他城市同比均为负值。
2020年1-2月首要城市一般公共预算收入
上海
1606.9亿元
同比-4.91%
北京
1041.4亿元
同比-6.52%
深圳
707.7亿元 同比-10.93%
杭州
477亿元
同比+2.25%
姑苏 423.4亿元
同比-4.84%
天津 386.6亿元 同比-6.13%
南京
336.4亿元
同比-3.21%
重庆
327亿元
同比-12.41%
广州
301.8亿元
同比-7.81%
因而，我以为，终究影响楼市走向的，不该该是片面的个例，而应该是全面状况的汇总。
现在，杭州商场的热烈，正是各方面状况的汇总。
5 多空掐架以及楼市博弈的公式终究本相是什么？
人们总是简单对更激烈的心情产生共鸣。
要是一切都平平淡淡，安安静静，是很难让咱们有论题评论的。所以唱空的文章最简单吸粉，唱多的文章最能够给购房者们打鸡血。
那么，咱们终究要论题，仍是要本相？大都人必定心里想要后者，但却又被前者裹挟着行进。所以，咱们要理性分析，而不是整天患得患失：一会忧虑财物价格要涨，一瞬间忧虑赋闲潮到来，楼市崩盘。
终究什么是本相？
杭州楼市的博弈在于，房子的供给量与购房者需求之间的联系。供不该求，天然稳如泰山，需求缺乏，就会有跌落的危险。
而购房者的需求=（1）本来要买房的刚需和改进人群+（2）由于全球放水忧虑货币价值降低或许现在赚到钱的新增购房人群-（3）由于惊惧不看好后市的本来要买房的人群-（4）由于疫情影响购买力消失或削弱的人群。
这个公式便是眼下多空掐架的不合。
片面上讲，政府当然期望需求大于供给。但疫情影响下，数据（4）究竟怎么是无法预算的。因而会存在较大的变数。至于数据（2）和（3）则更多依赖于言辞的导向，这一点上，政府是有必定手法能够干涉引导的。
正由于这个形式，我终究的观点总结如下：
不能太达观，存在必定变数，但不需求失望，杭州的楼市在可控规模内比较安全。政府有才能这几年一向压着不给涨，相同有才能撑着不让跌。
不要惊惧兜售。疫情往后的新世界，一切印出来的钱，总是要有所体现的。也不要急进的大举买入。咱们要做的是，挑选优异标的，坚持好现金流，安全度过现在这个状况尚不明亮的阶段。
