不管从哪个视点衡量，下个月的8日，都将会载入福州地产史手册：沉寂五年之久、总出让面积到达1132.52亩的帝封江地块再度入市，起拍价总额104.18亿。
楼市土拍烽火重燃福州城南，这是一场没有硝烟的楼市保卫战，或者说，是福州房价保卫战。帝封江地块的入市，关于周边板块来说，是一同冲击房价凹凸的友商，仍是冲击周边板块房价上涨驱动力的大棒，一念向左，一念向右。
01
得与失：帝封江地块的五年之痒
2015年4月，相同地块，1211.66亩土地，开始总价仅为45.16亿。土地开拍前，福州调整规划，帝封江地块处于“封存”状况。
这个被华裔城垂涎了好几年，从前被阳光城、泰禾、融信、中庚等30多家房企凶相毕露的“大肥肉”，放了五年之后，土地起拍价翻了一倍多！
曩昔的五年，楼市江湖风云变幻。华裔城的欢喜谷项目，现已不复当年那般“欢喜”，欢喜谷离福州渐行渐远。
福州后花园永泰成为福州旅行地产项目最多的落脚地，欧乐堡海洋世界已开门纳客，山外山、青云小镇……大樟溪两岸，文旅地产做出了一篇篇“文章”。
仓山区的浪浪浪水乐土，变成了三江口文旅城。从前归于福州的平潭，建起了海坛古城。闽侯的闽越水镇也把再现百年前福州水乡面貌定位成了小方针……
没有华裔城这家大“鲶鱼”搅合，福州文旅地产的水仍是浑了，它龙蛇混杂，浪奔浪流。
曩昔的五年，闽系地产加快布局全国。全国抢地王，负债率高企，闽系地产企业也已不复当年之勇，跟着战略布局的调整，福州现已不是主战场，国内百强地产公司却纷繁在福州跑马圈地，“外来的和尚”福州的经念得渐渐的变好。
曩昔的五年，全国一二线的房价涨了好几波。那一年，宏观经济疲软，福州楼市春节后突然降温，成交量逐月下滑，价格战打得很凶，有的板块价格打回了2010年的房价水平，跟着影响楼市方针前紧后松，直到年末，福州楼市才有回暖痕迹，之后的几年，城南房价翻了翻。
没有帝封江入市的五年，福州楼市发生了许多改变，仅有不变的是地价在涨，房价在涨。所以，五年后和五年前，帝封江地块起拍价45:104，并不古怪，由于在楼市江湖里，聪明人都知道，这便是一门稳赚不赔的生意。
02
输或赢：三江口板块的未来命运
丘吉尔从前说过“世界上没有人比拿破仑更巨大”。拿破仑最大的功劳不是战役，是随同战役把文明的思维带到了全欧洲。
楼市也是如此，一个超级大地块入市，关于一个城市来说，具有标志性的含义。它上面“种”出什么样的房子，决议着和它相关地块的或生或死。
帝封江地处东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸，北至南三环路。
它有着闽江一线景色，规划操控规模3758亩，可出让净地1962亩；对应旅行修建面积15万平米，寓居及商业混合修建面积112万平米，现在项目征收交地现已完结。
本次出让的两幅地块总选址面积1381.26亩，出让面积共1132.52亩（其间住所面积共588.3亩）可以说是近年来，福州出让面活跃端稀有的超级大地块。
从面积和业态散布来说，帝封江十足可谓“地封疆”。它有三条地铁交汇，还要打造巨型商业中心。
帝封江的入市，将激起福州城南螺洲、义序和奥体的生机，由于坐落城中的大盘，就像一块强壮的磁石，具有虹吸效应，全城的目光和许多的人口会被招引曩昔，只需人口撑得起来，从房价上涨指数来算，对周边地块的影响活跃大于消沉。
但是，帝封江这块地，终究受影响最大，乃至消沉大于活跃含义的应该是三江口片区。
从间隔上看，帝封江地块离三江口最中心的地理方位有10公里。间隔三江口中心方位10公里，是一个比较有意思的间隔，它相当于海峡世界会议中心到三江口中心方位的间隔。而帝封江和海峡会议中心区域隔着南台岛相对相望。
跟着东部工作区的完工，今日的海峡会议中心周边位，相关于五年前，现已老练许多，会议经济的带动和政府职能部门的东迁，让这邻近的楼盘多了，房价高了，从日子体会感上来说，也更富贵了许多。
帝封江周边，曩昔的几年来，靠“螺洲古镇”一个概念，苦苦支撑，就房企来说，也只要首开、泰禾和禹洲等为数不多的房企在那撑着。帝封江土地若能成功出让，跟着政府投入和企业开发力度加大，会让人感觉这一带的区位优势愈加显着，人们对这个板块价值的认知会明显增强。假如三江口中心区域两年内还没有大作为，三江口楼市出售就会面临“亚历山大”的局势。
从宜居指数上来看，帝封江这块地，归于稀缺型临江地块，和三江口中心区域类型具有可比性。并且坐落乌龙江北岸，契合福州人购房风水风俗。帝封江土地的成功出让，会让三江口打出的一线江景资源这张牌“花容失容”。它离螺洲古镇那么近，从人口密度来说，也更适合寓居。
从交通便利程度来说，它归于三环路，南台大路和环岛路这些主干道穿插地段，进城出城极端便利，离火车南站也是环岛路直达，比较三江口来说，确实是福州现在罕见的优质土地资源。
有了帝封江，三江口再怎样看，交通区位都偏了点。
为什么非要拿帝封江和三江口比呢，还有一点是，帝封江这个千亩大盘刚好对应三江口的泰禾的千亩大盘。
两个千亩大盘上，都有巨型商业配套，泰禾的商业需求快马加鞭搞起来，否则直接面临的竞争对手，便是帝封江的商业配套。谁会更有招引力，只能拭目而待了。
帝封江两块地块，最高容积率约束在1.54，修建限高在50米以下，归于典型的只能做高品质住所的地块。福州人对这种高品质住所的认可习气正在加快构成。帝封江一旦入市，三江口区域，打着高品质住所理念的楼盘会迎来当头一棒，除非打个时刻差，尽早清盘，防止撞车。
帝封江两块地块，依照政府要求要配建幼儿园和中小学，从教育配套来看，相关于现在三江口的实际，开发商承建教育配套，落地速度会更快一些。
帝封江这两块地，也不是没有硬伤的，有人就说，由于义序机场带来噪音问题很大。现在，福州现已决议把义序机场搬迁了，机场搬走，噪音问题方便的解决，那时候，帝封江的瑕疵将会更少。
归纳以上剖析，帝封江地块入市，中短期利空三江口楼市，长时刻来看，跟着宏观经济和福州楼市周期性调整，呈现二者双赢局势也有必定的或许。
从帝封江到三江口，你会发现，环岛路沿线现已是大大小小楼盘树立，南台岛的南面，已然是福州楼市的大“粮仓”。
这几年，福州仓山区人口增加幅度很大，仓山区土地出让面积也反常巨大，帝封江片区总人口规划是1.73万人，三江口总人口规划是9万人。相关于占地12平方公里的三江口，帝封江仅仅几幅地块罢了。
但是，面临着每年大福州才添加6万人的小数据，帝封江人口规划的这张“饼”，现已很大了，这张“大饼”需求怎样画才更有说服力？
它和三江口区域人口是此消彼长仍是有朝一日可以同享福州人口大幅增加为楼市带来的盈利？
这是两个留给时刻才能去正确回答的问题。
眼下，帝封江土拍大战剑拔弩张！那些现已重仓三江口的房企，应该感触到了危机和歹意。
