方圆房服集团(9978.HK)今年5月底正式从创业板转入主板上市，近期再次搞出大动作，代价人民币6800万元拟收购母公司旗下物业管理公司，即方圆现代生活服务。至此，方圆房服将不再是单纯的房地产代理公司，一举杀入了近年港股最火爆的板块之——物业服务及管理板块。
母公司方圆地产是国内百强房企，旗下仅有方圆房服一个上市平台，在其成功转入主板上市后，顺势将物管业务输入进上市公司算是水到渠成的事情。相比较那些还在排队IPO的物企，可谓是弯道超车。而此次收购对象方圆现代生活服务，是拥有国家一级资质的专业物业服务供应商，中国物业服务22强企业，目前合约面积1200万平方米。公司业务以广州地区为基点，深耕粤港澳大湾区、江苏等省区，在手物业项目资质较佳。二十多年的发展，业务发展也相当成熟，业态包括了住宅、公寓、写字楼、工业园区、政府机关大楼和学校等物业。
物管赛道拥挤，但板块仍有较高确定性
其实当前时点下，港股物业服务及管理板块算不上最高光时刻，近段时间新上市的物业股普遍出现破发的尴尬境遇，行业高估值逻辑遭遇了一定挑战。经统计，今年已经有13只物业新股上市，短期内还将有包括恒大物业、华润万象生活、佳源服务等招股上市，整个港股物业板块公司数量快接近40家。
板块个股越来越多，稀缺性自然有所下降，上半年疫情期间物业公司彰显社会价值，以及持续高增长的中期业绩，板块涨幅也是一度遥遥领先。不过，近3个月以来，板块累计回撤幅度达到了20%左右，龙头标的亦显著下跌。新股申购赚钱效应也比不上前两年，几只新股接连破发更进一步给板块浇了一盆冷水。
分析新股破发的原因，一方面其实是因为IPO定价过高，如合景悠活及世茂服务的IPO市盈率都超过70倍及80倍以上，此前行业的IPO市盈率均值不到30倍，如此高的定价导致破发也能理解。另一方面，也是因为板块年初以来累积了足够多的升幅，时值年末自然会涌现出一部分获利盘，部分龙头标的带头杀跌，都影响了市场气氛。
目前物管赛道已稍显拥挤，不过板块的成长性仍有较高确定性，短期下跌更多是获利回吐，持续稳健增长仍可期，现金奶牛的大逻辑也没有改变。近期几只如融创服务、恒大物业等头部房企旗下物业公司陆续上市，虽产生一定的资金分流效应，但也反映板块在资本市场的号召力依旧强劲，且给予的估值水平仍较高。相信随着更多的增量资金进场，板块的活跃度有望持续。
挑地方、挑老板、挑业务
物业股越来越多，未来分化或无法避免，怎么挑选投资标的?是追求激进增长还是稳健经营?而且，方圆房服此次收购的方圆现代生活服务质素又如何，能否脱颖而出实现资产合理证券化?
首先还得挑地方，一二线城市的项目普遍是要优于三四线城市的，方圆现代生活服务深耕大湾区，主要项目均在湾区的重点城市，项目整体资质有所保障。其次是挑老板，对于物管企业而言，一个强势的地产母公司是非常重要的，一方面是获得母公司资源的倾斜，另一方面也是共享母公司品牌影响力。方圆现代生活是方圆集团旗下子板块，纳入进方圆房服应该是集团整体战略考量，而就方圆地产来说，总部位于广州，连续14年都跻身为全国百强房企。母公司合约销售增长规模，一定程度保障了未来方圆房服物管业务的增长。
最后看业务构成，目前港股近40家物业股，业务过度单一往往不被看好，会影响抗风能力，也就影响估值水平。比如住宅物业稳一点，但商办物业毛利会高一些，增值服务做的好的话也会是加分项。方圆现代生活服务目前已披露的资料不多，就公告内容及方圆地产官方网站上面的资料显示，该公司所涉及的业态其实还算丰富，住宅项目会多一点，但商办也有一定比例，写字楼、政府机关大楼、学校等项目亦有运营经验。只是，在外延拓展方面没有披露相关资料，单就母公司方圆地产的风格来看，应该不是那种盲目激进型的。
收购完成后业绩直接翻番，估值逻辑正式切换
此次以人民币6800万元的现金对价，获得了目标公司66.31%权益，明年就可以实现并表。方圆房服2019年营收约人民币2.56亿元，归母净利约人民币2217万元。目标物业公司2019年营收约人民币2.1亿元，除税前溢利约人民币1531万元。方圆房服目前处于港股地产代理板块，行业估值不高，方圆静态市盈率仅约8.5倍，TTM市盈率约11.38倍。若并表物业公司后，粗算对应2019年静态市盈率只有6.4倍左右。
并表之后业绩基本上可以翻番，未来两大业务地产代理及物业管理将实现双轮驱动，业务组合扩大的同时，其协同性也得以提升，更重要的是估值逻辑有望正式切换。物业资产注入后，基本可以将公司定位于一只物业股了，港股物业板块TTMPE均值约35倍左右。按照目前方圆物业的体量，可以归类到第三梯队中，保守给予25倍市盈率，对应目前股价0.52港元，后面可预期也将存在300%的潜在升幅。
当然，资产注入之后的发展前景还不够明晰，市场给予的估值料不会一步到位。但是优质物业项目注入进来后，方圆“搬家”去物业服务及管理板块，当前的估值水平肯定是不合适了，股价也不会继续在1港元下方运行。所以当前趁着公司估值尚未切换，把握左侧机会可谓正当时!
母公司方圆集团持续性注入资产可能性？
方圆集团是国内百强房企，但是上市平台就一个方圆房服集团，后者此前还仅是主营地产代理业务，且创业板上市。港股创业板的流动性和估值水平肯定远不及主板市场，所以今年5月底公司正式实现转主板，以前8376.HK代码换成了9978.HK。刚完成转板，就塞进来一个物管资产，而且是自有资金购买，并没有通过发行新股来捞钱，后面会不会有进一步动作，难免引人猜想。
集团现有业务已从主业地产延伸至金融、教育、医养、海外投资等多个领域，鉴于行业普遍承压“三条红线”政策，而拥有一个通畅的港股上市平台重要性毋庸置疑。方圆房服集团2017年港股创业板上市，近年未有大动作，此次收购物业资产超出预期，市场也不应该再以老眼光视之。港股市场确实不缺少能够持续稳健增长的好标的，但是也怕一成不变、缺乏活力的低位横行股，毕竟资金池子比不过内地A股。像方圆房服集团这种，突然迎来业务上的大突破，且存在母公司持续整合注入资产的可能性，未来股价的潜在收益值得憧憬!
