本期窝趣公寓长租课堂让我们来聊一聊公寓单项目运营成本测算。一般住房租赁行业成本包括固定成本和运营成本。那么，单项目运营成本应该控制在什么样的范围内较为合理？单项目毛利率多少是相对符合投资要求？单项目中哪一类运营成本最难控制？是否有较好的解决方法？员工如何合理配置和运营上哪些适合外包……本期长租课堂，窝趣公寓结合实际案例为你解答。
房东东：请问单项目的运营成本主要包含哪些内容？
窝趣公寓：从租赁住房投资财务管理的角度来讲，一般住房租赁行业成本包括固定成本和运营成本。固定成本指的是在一定的时期内，可预见的、相对固定的、不可轻易改变的成本，比如房屋租金、物业管理费、装修及固定资产的摊销折旧，运营成本指的是随着业务量变化而变化的、跟随市场波动的的成本，比如销售推广费、电梯及消防维保费、员工薪酬福利、环境卫生费、网络费、日常维修费、清洁及办公用品费及其他费用。
房东东：单项目运营成本应该控制在什么样的范围内较为合理？
窝趣公寓：我们都知道住房租赁经营中，单项目运营成本的边际效应与项目房量有紧密的关系，而且因各个城市物价不同而有些差异。因此，我们以城市的纬度来探讨租房租赁项目投资评估和测算中的运营成本。在北上广深中的广深两个城市，运营成本较为接近，一般情况下，根据房量的不同，运营成本在120-230元/房，上海项目的运营成本在250-300元／房，而北京相对来说会上浮一些，大概在300元／房。主要城市价格变动差距的主要原因由于政府管控政策及人工费用的差异，导致运营成本各地存在较大差异。例如特殊设备维保费用、消防维保和消防年检，北京上海区域的费用支出高于广深区域。
租房租赁项目的运营管理是一项精细活儿，粗放式管理和精细化管理两种不同的管理方式，会导项目的运营成本有较大的差异。
在实际运营中，通过百瑞纪精细化的管理，以运营中台后端集中管理，在运营执行标准上统一，在提供优质对客服务的情况化，将人员编织最优化。在销售管理上，运营后端的销售中台，提供统一的渠道投放、接单、派单、回访等管理，极大地提升销售效率和销售费效比。在各项日常支出上，连锁门店的规模优势具有更强的议价能力，能在市场上拿到优惠的成本价格。以窝趣深圳红山地铁站轻社区为例，21年平均出租率92%的情况下，年平均运营运营成本约在120元／房。当然，这个门店因为房量接近300间，成本边际效应较强，是做得比较好的一个门店。21年，我们在广深经营门店的单房运营运营成本在220-240元／房之间，在上海经营的门店，运营成本约在254-280元／间，在北京经营的项目，运营成本在300元／间，与项目投资评估和测算的值是非常接近的。
还有一种售后返租的物业形态，通常存在物业管理公司，所以门店运营管理上，不需负责电梯、消防设施设备维保等，所以运营成本会较低，一般在项目投资评估和测算时，指标范围在170-190元／间.以窝趣广州公园汇轻社区为例，在21年平均出租率93.6%的情况下，最优可以做到136元／间，年平均运营成本为187元／间。
这里有一个注意要与大家分享，百瑞纪在项目投资评估与测算中，并不以水电暖能耗作为盈利点。根据国家政策及相关法律法规，我们在项目投资评估与测算中仅以盈亏平衡为标准。
房东东：单项目毛利率多少是相对符合投资要求？
窝趣公寓：首先界定一下毛利率计算：一般我们指毛利率（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%，站在投资者角度，也是要分不同模式来进行对比，以中资产投入项目为例，主营业务营收主要包含租金及水电费用及非房费收入，业务成本主要包含固定成本和运营成本两部分，因此需考虑固定成本摊销等因素，我们用更加的科学的投资测算模型来评估，即内含报酬率（IRR）来表达。通常投资人对项目投资回报和回本周期要求较高的情况下，IRR一般需要在20%以上，作为长期从事住房租赁行业的专业机构，我们在项目投资主要考虑项目的稳定性，IRR的标准可以适当调整，一般在15%以上都是可接受的合理范围，以百瑞纪的广报项目为例，该项目租期在10年，开业投资约为1300多万，根据实际踏勘调研设定租金来测算。年均收入约900万，内含报酬率（IRR）为18% ，投资回收期5年。
房东东：单项目中哪一类运营成本最难控制？是否有较好的解决方法？
窝趣公寓：固定成本自项目启动后，一般不具备再调整的可能性，难控制的是运营成本，尤其是其中占比大的科目，如人力成本。比如杭州某项目，房量为138间，因涉及长短租经营，且门店短租淡旺季非常明显，在夏季时短租经营房量占比会增加到项目总房量的1/3左右，前台接待、管家、保洁、保安等岗位需求人数都会发生变化，在纯长租经营时，门店只需要配置：店长1+管家1+兼职保洁1+兼职维修1人，合计为3人，单月人力成本仅为2万元左右，但在旺季同时经营长短租时，门店人员配置则最低量为：店长1+前天接待4+管家1+保洁2+客房主管1+维修1+保安2，合计为12人，单月人力成本上升至7万左右；较好的控制办法是同城多店联动用人，或在招聘时对单人进行双岗位技能培训。
房东东：请问单个项目的员工如何配置比较合理？
窝趣公寓：三个考虑点：
1、一般情况下，单个项目配置店长为1人，管家则根据房量制定，一般0-150间配置1人，151-300间配置2人，超300间以上按照增加量每150间增加1人，保洁类同；维修及保安根据项目产品维修频率及物业安保需求情况而定；
2、需要考虑项目是集中式还是分散式，一般越集中用人量越少；
3、需要考虑项目经营业务的多样性，纯长租用人少，长短租结合用人根据需求而定；
房东东：单项目运营上哪些适合外包？
窝趣公寓：1、人力方面，适合外包的包含保洁、维修、保安、消控操作员；
2、配套方面，适合外包的包括快递柜、外卖柜、充电桩、自动贩卖机；
