175次!这是今年9月,全国单月房地产调控政策的次数,刷新了历史纪录。而核心政策就是8月底9月初各地开始井喷的“认房不认贷”。
然而这一轮新政的效力,在不同城市身上出现了明显的分化,一线城市单月涨势领跑。但相比京广超过4成的环比涨幅,上海的数据稍显失色。与此同时,上海二手房成交仍不足2w套,属于荣枯线以下。
图源克而瑞上海
因此,在广州打响一线城市放松限购“第一枪”后,上海是否会跟进,成为业内外关注的焦点。
猜想一:预期限购政策会做定向放松
从同策上海新房统计的访客指数来看,9月,上海全市商品住宅访客指数上升,同环比均大幅走高,但主城区环比涨幅超过新城。
对此,克而瑞上海区域总经理李振宇表示:“上海的限购调整可能会集中于五大新城为代表的近郊和一些远郊,主要的原因是希望改善非中心城区目前整体市场的需求跟热度不足的问题。”
关于预期落地的政策,李振宇认为,“上海非中心城区限购政策的调整大概分为两个方向来考虑,首先,对于本地居民,之前可以购买最多两套住房的限制被松动,未来可能会允许他们购买三套住房。这一变化看似提高了购房的灵活性,但对于五大新城的市场而言,并没有直接带来巨大的好处。本地居民更倾向于购买城市核心区域的住房。其次,对于非户籍人士来说,限购政策的调整也分为两个方向。首先,之前只有家庭才有权购买住房,但未来单身个人可能也会有上海购房资格。其次,之前需要在上海连续工作五年才能购房,但未来对于连续工作并缴纳社会保险的年限可能会被缩短。”
镜鉴咨询创始人张宏伟同样认为政策将是定向放松,“如果出五大新城的人才类的定向放松政策,比如人才认定的标准,我认为这是比较合理的。”
无论是“社保要求年限缩短”,还是“人才类的定向放松”其实都有迹可循。
9月7日,临港发布了定向放松限购政策:在临港重点支持单位工作的人才,原来工作6个月才能买房,现在只需要3个月。
前文提到的广州限购松绑,政策当中也提及“在越秀、天河等城央板块购房,非广州户籍的社保证明减少为2年”。
猜想二:若松绑,发展及配套更加成熟的新城会更加受益
“如果真的限购放松,我相对更看好嘉定新城和松江新城。”张宏伟认为,“房住不炒已经深入人心,当下的购房者更多是出于自住需求。因此他们会更倾向于选择发展、配套更加成熟的区域。相比之下,青浦和奉贤距离主城较远,各项配套还需完善;而临港的购房政策已经是最宽松的了。”
正如张老师所言,近年来,购房者一直在用“真金白银”投票。
去年嘉定新房累计推盘24次,就有10次触发积分。
2023年,随着网红盘嘉悦云上、金地峯汇、嘉定北金地双子等接连入市,嘉定新城的热度甚至反超了大虹桥。
CRIC数据显示,2023年至今,嘉定商品住宅成交均价49041元/平方米,较2020年上涨27.04%,较2018年上涨28.1%,无论是3年涨幅还是5年涨幅都位于五大新城之首。
这样的强势表现,与嘉定新城不断提升的规划能级和长久以来的产业布局密不可分。
2005年7月12日,嘉定新城建设拉开序幕。从“十一五”上海重点发展的三大新城之一,到“十二五”“一核两翼”的空间布局,再到“十三五”城市副中心定位,嘉定新城逐渐从一个镇,蝶变成城。
嘉定新城定位升级为城市副中心时,嘉定二手房价天花板金地世家项目正在开发
2021年,“五个新城”首次被写入上海市政府工作报告,嘉定新城的定位更加强调“独立的综合性节点城市”。不难预见,新城定位升级后,更多的资源要素正向嘉定新城不断集聚。
产业方面,嘉定可谓是见证了中国汽车产业的发展。早在2001年,嘉定在安亭正式开建“上海国际汽车城”,汽车生产、研发、贸易、金融、旅游、赛车场全面铺开。
历经燃油车、电动车、智能驾驶,20多年的深耕迭代,嘉定形成了较为完善的新汽车发展产业生态,集聚汽车“新四化”相关企业600余家。其中,既有地平线、禾赛光电等顶尖硬件设计制造企业,也有零束软件、中科创达、东软睿驰等头部软件企业,还有百度智行、AutoX、小马智行等自动驾驶解决方案及示范运营企业。同时拥有200多个公共及企业研发平台,形成了材料级、零部件级、系统级和整车级等全套的研发测试及检测认证能力。
嘉定氢能港
2023年3月,嘉定发布了《关于嘉定区建设世界智能网联汽车创新高地行动方案(2023-2025年)》,这是一个最新、最近的规划布局,提出嘉定要打造智能网联汽车完整生态圈,到2025年,其智能网联汽车相关产业规模达到3000亿元。
城市的发展,最好的资源还是要留给在当地生活的人。“20年前,这里还是传统工业园区,像农药厂、化肥厂等污染大、效率低的工厂很多。搬走之后,难闻的气味没了,绿化多了,越来越宜居了。”“老嘉定”眼中,嘉定新城历经近20多年的发展,已经从“工园”变身“公园”,群众满意度和获得感进一步提升。
远香湖中央活动区
教育方面,先后引进上实嘉定新城分校、宋校嘉定实验学校等一批优质教育资源,去年建成开办18所优质学校,今年还将新建14所,实现学区化集团化办学义务教育阶段学校全覆盖。
医疗方面,区内已拥有瑞金医院、东方肝胆、市中医医院3座三甲医院。
交通方面,嘉定拥有11/13/14三条轨交。虽然目前只有11号线通达嘉定新城,但未来已来。“运营在建+规划中+概念研究”的轨交线路共10条,其中4条地铁(11号线、13号线、14号线和22号线),6条市域铁(嘉闵线、宝嘉线、嘉青松金线、南何支线,以及嘉定快线和安亭快线)。
图源新城五加一
猜想三:若松绑,将放大上海对环沪楼市的虹吸效应
“环沪”这个楼市概念的出现,就是因为上海的限购政策以及相对较高的房价,出现了需求的外溢,进而有了“双城生活”。
如果限购打开,对于环沪楼市势必会造成冲击。而对像嘉定新城这样的区域,则将是一大利好。一条地铁11号线,串起了上海、花桥、昆山市区和苏州工业园区。据嘉定某楼盘销售负责人介绍,目前已经有原本计划购买花桥的客户来咨询上海郊区的购房政策了。
张宏伟指出:“如果政策不仅仅是针对人才,而是更大范围的放开限购,上海对环沪楼市的虹吸效应将进一步加大。甚至苏州、杭州乃至南京的客户都有可能在这个窗口期里,以五大新城作为跳板,在城市能级更高的上海置业。”
