近年来，随着住房市场消费需求的不断多元化发展，住房租赁领域迎来高速发展，特别是自去年伊始，政策端对于住房租赁市场的扶持力度显著加大，利好政策不断释放，为住房租赁市场高质量进阶发展提供了充足动能。在当前住房租赁行业运营进入大资管时代的背景下，保租房领域如何进行市场化探索与实践，成为行业普遍关注的热点。
基于此，以“持续创造美好租住体验”为使命的百瑞纪集团联合权威媒体克而瑞长租，继去年发布了在住房租赁行业引发热烈反响的首部《中国住房租赁行业轻资产运营白皮书》后，今年再度发布了《大资管时代下，中国保租房与市场化模式研究白皮书》（以下简称《白皮书》），运用抽丝剥茧的深刻分析，对中国保租房的发展历程、政策沿革等宏观因素，通过保租房从业主体的运营现状与模式进行研究，探究中国保租房市场如何通过市场化租赁企业的外部力量实现走中国特色资产管理路径的创新举措和实践方案，借助百瑞纪集团宝贵的实践经验与克而瑞长租强大的行业数据系统及研究深度，从而更好规避行业发展风险，把握住未来市场风向和行业机遇，为中国保租房运营企业提供科学参考和运营建议。
多重政策推动保租房蓬勃发展，国企力量迎来高峰期
2024 年第一季度，住房租赁相关政策发布数量约30条，显示出政府正在积极推进住房租赁市场的规范化和可持续发展。《白皮书》重点关注政策的导向性，发现新政不仅关注租赁市场的供需平衡，更在权益保障和租赁供应两个方面进行了深入探索，为市场的长远发展奠定了坚实基础。例如在公积金优化、租赁供应、金融工具和金融政策等方面，均有配套新政出台，特别是各地政府积极为住房租赁企业营造良好的融资环境，鼓励金融机构为行业提供多元化信贷融资服务并推动保租房REITs试点业务的开展，显示出运用金融力量推动行业发展的态度和行动力。
宏观层面，政策的出台或更新，更多聚焦于市场实际需求的变化。随着城市化进程的加快和人口流动的增加，保租房作为解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要措施，为广大人民群众提供了更加优质、便捷、稳定的住房保障，促进城市经济社会的可持续发展。因此在“十四五”期间，全国各地保障性租赁住房筹建工作也在加速推进。《白皮书》引用了国家统计局最新数据，截至2023 年底，全国已完成“十四五”期间 保障性租赁住房筹建工作目标的65.86%，为实现全体人民住有所居的目标奠定了坚实基础。
政府通过加大对保租房项目的土地供应和资金支持力度，鼓励企业和社会资本参与保租房的建设，并配合制定一系列如减免税费、提供低息贷款等优惠政策，降低了保租房的建设和运营成本，加之更新提升运营管理模式，使得保租房的筹集、建设和运营管理走向专业化、规模化发展。
《白皮书》认为，国企力量已经站在了保障性租赁住房建设的前沿，成为首批积极实施方。这些国企凭借其在资金、资源和管理上的优势，为保租房的建设和运营提供了有力支撑，为保障性租赁住房建设做出积极贡献。
《白皮书》预计，随着政策的不断落地和市场的持续完善，住房租赁行业将迎来更加广阔的发展空间。专业化、品牌化、规模化的长租房运营机构将成为市场的主流，为租客提供更加多元化、高品质的租赁服务，推动整个行业向着更加健康、稳定的方向发展。
立足资产盘活，国企保租房聚焦资产增值保值
作为中国保租房行业重要的从业主体，国企在运营保租房项目过程中具有自身显著的特征和目标。《白皮书》通过对全国主要城市国企运营项目的现状与模式进行解析，为行业提供详实数据资料和相关专业建议。
当前国有资产体量庞大，并且保持稳步增长态势，近年来平均增速为16.5%，大量国有资产亟待盘活，各部委也频频发布相关政策，要求国有资产采取多种方式盘活存量资产、扩大有效投资，满足新时期国资国企改革提质增效需求的同时，也帮助缓解部分国企和地方政府的债务风险和财政收支压力。
《白皮书》注意到，国有企业特别是政府平台企业不仅重资产持有量较大，而且普遍面临缺乏资产的顶层规划、资产管理制度不完善、资产甄别效果差等问题。找出可持续的资产盘活路径，使资产匹配合适的盘活方式，有效撬动存量资产的新活力，使不同类别的资产都能够被发掘出更大的价值，是国企项目当下最大的挑战。
分析各种资产运营和盘活方式，保租房无疑是实现国有资产增值保值的有效方式之一。通过整合资源，激活闲置资产的价值，不仅可以缓解住房供需矛盾，也能很好帮助闲置国有资产实现保值升值。不过凡事皆有利弊，《白皮书》总结了国有资产资管模式与市场化模式的差异，从社会效益、经济效益、等方面列举了国资筹建商业模式及退出的差异与短板，分析了国有资产管理模式在保租房上的具体模式，为国资主体提供了参考。
借力市场化租赁企业优势，探索中国特色资产管理路径
国务院办公厅2021年发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出，保障性租赁住房具有“政府支持基础上的市场提供、享受土地及财税金融等优惠政策、租金低于市场水平”的特征，由此可见，保障性租赁住房是一种介于政府主导的公共租赁住房与纯市场化租赁住房之间的中间形态。
《白皮书》认为，中国保租房应当通过市场化租赁企业的外部力量，来实现走中国特色的资产管理路径。分析对比中国保障性租赁住房的发展历程，结合国外成熟市场的经验举措，我国住房形式正在逐步转变，从过去以产权为主导向现在的租购并举模式发展，保租房正在成为我国住房保障体系的重要组成部分。
从保租房的提供方式、政府规制、财税优惠、租金水平、客群准入条件、户型面积等方面来看，其是介于公租房和市场租赁之间的一种中间形态，这表明我国的住房保障制度正逐渐从政府主导向市场主导过渡。因此，《白皮书》总结出保障性租赁住房实现资产管理的必要条件，即需要满足两大方面的必要条件：底层资产的性质（项目的资产来源）及项目运营的成熟度。由于国企在长租房市场化运营、资产管理等方面经验相对不足，因此与市场化企业的合作成为了实现保租房资产有效管理的重要途径。市场化管理模式强调效率、竞争和效益，而国企保租房资产管理则注重稳定、安全和公益。二者结合的关键在于找到平衡点，实现优势互补。具体而言，国企可以利用其资金、土地等资源优势，进行保租房的建设和运营；同时，引入市场化管理模式，提高保租房的运营效率和资产收益。
《白皮书》认为，市场化管理模式与国企保租房资产管理的有效结合，是提升保租房项目运营效率、实现资产保值增值的重要途径。具体落地上，市场化租赁企业帮助国企实现保租房资产管理的方式主要有四种：国企投资建造、市场化租赁企业运营管理；国企与市场化租赁企业合作共建共营；国企与金融机构（基金公司）共建共营，市场化租赁企业提供支持；国企自建自营，市场化租赁企业输出部分专业化服务。 拆解经营模式，通过列举窝趣长沙尖山湖公寓、安居美寓国际社区、深圳振业华舍公寓（下梅林店）、长沙湘江科创园窝趣轻社区、窝趣广州西门口地铁站轻社区等中国住房租赁行业资产管理的标杆案例，以实例解读了国企与市场化租赁企业有效结合的实践路径和创新模式。
风险与机遇并存，业务多元化和模式创新将成为机遇抓手
面对保租房领域的高速发展，《白皮书》为行业参与者给出了风险提醒和机遇分析。《白皮书》强调，市场化住房租赁企业在寻求保租房资产管理升值的过程中，必须注重前瞻性的资管思维，并持续提升资管能力，将精细化管理与数字化运营深度融合于资产管理的每一个环节，对保租房的投资逻辑有全面认知，熟悉REITs对保租房基础资产要求并探索保租房退出的更多路径，进而通过专业化和品质化的管理策略，积极探索多元化经营模式，持续研究和满足用户需求，以实现降低经营风险的同时，不断拓宽收入来源。
在风险管理层面，《白皮书》提醒关注保租房政策的变化对租赁企业业务的影响。尽管租房市场具有长期稳定的机制，但政策调整的风险始终存在。政策变动导致支持力度减弱或政策执行出现偏差，业务可能会受到直接影响。此外，运营方的资金平衡、合作理念差异、重资产运营经验欠缺、规模化运营能力不足等问题，也成为保租房领域可能面临的风险挑战，需要引起高度重视。
风险与机遇并存，《白皮书》认为业务多元化和模式创新将成为行业发展的重要机遇抓手，随着住房租赁行业的快速发展和市场竞争的加剧，住房租赁企业逐渐认识到资产管理在提升运营效率、降低风险、增加收益及实现可持续发展中的核心作用。因此，住房租赁企业参与保租房资产管理正呈现出一种从传统的运营模式向资管模式转变的明显趋势。住房租赁企业参与保租房资产管理，应当站在推进城市形态有机更新的维度上，助力国企真正构建自身的资产管理能力，以数字化和智能化、多元化和专业化，真正做到延续微利且可持续高质量发展的资产管理模式。
结语：随着国家政策和更多从业主体对保租房市场关注度持续攀升，这一潜力市场的可塑性、收益性等价值逐步凸显，《白皮书》的发布，将成为大资管时代下保租房市场化发展的有益参考，也希望更多业内精英给出宝贵思考和专业建议，欢迎大家留言进行讨论。
